Prezentacja i wycena projektów deweloperskich | Real Estate case studies – nr 21

Prezentacja i wycena projektów deweloperskich w różnych jego fazach

Spółka „Deweloper & Inwestor” jest dużym podmiotem zajmującym się jednocześnie realizacją kilku projektów deweloperskich. Na 31 grudnia 2016 r. spółka posiadała następujące składniki aktywów związanych z realizacją swojej podstawowe działalności operacyjnej, przedstawione w kolumnie „Nieruchomość”.

Jak z księgowego punktu widzenia spółka powinna zakwalifikować i wyceniać wskazane powyżej nieruchomości?


KOMENTARZ KSIĘGOWY

Naszym zdaniem klasyfikacja i wycena poniższych składników majątku developera powinna być następująca:

SYMBOLNIERUCHOMOŚĆKLASYFIKACJA wg MSSFWYCENA
ADziałka rolna dla, której spółka ubiega się o uzyskanie zgody na przekształcenie w działkę budowlaną – na obecną chwilę spółka nie planuje krótkoterminowej sprzedaży powyższej nieruchomości oraz realizacji jakiegokolwiek konkretnego projektu.Nieruchomość inwestycyjna ze względu na fakt utrzymywania jej w celu uzyskania długoterminowego wzrostu jej wartości, a nie w celu sprzedaży w krótkim okresie w ramach zwykłej działalności jednostki.Początkowo w cenie nabycia/koszcie wytworzenia. Następnie wartość godziwa zgodnie z MSR 40.38 bądź cena nabycia/ koszt wytworzenia zgodnie z MSR 16.16-22 – spółka musi dokonać wyboru odpowiedniej polityki rachunkowości w tym zakresie.
BDziałka budowlana, dla której spółka ubiega się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (tzw. WZiZT) w celu realizacji w przyszłości na tych terenach inwestycji mieszkaniowych.Spółka jest deweloperem i zamierza zrealizować w przyszłości inwestycje mieszkaniowe na wspomnianych działkach w związku z czym powinna dokonać ich klasyfikacji jako „Zapasy” w linii „Towary” w sprawozdaniu z sytuacji finansowej.Początkowo w cenie nabycia/koszcie wytworzenia. Następnie niższa z dwóch: cena nabycia/koszt wytworzenia bądź wartość netto możliwa do odzyskania zgodnie z MSR 2.9.
CDziałka budowlana znajdującą się na obszarze, w odniesieniu do którego spółka wystąpiła o zmianę planu zagospodarowania przestrzennego. Spółka nie określiła charakteru przyszłego użytkowania działki. Spółka nie posiada na obecną chwilę planów realizacji jakiejkolwiek inwestycji na tym terenie.Jeżeli jednostka nie określiła, że będzie użytkowała grunt jako nieruchomość zajmowaną przez właściciela, lub przeznaczy go na sprzedaż w krótkim okresie w ramach zwykłej działalności gospodarczej, to uznaje się, że grunt ten jest utrzymywany ze względu na wzrost jego wartości i powinien być klasyfikowany jako nieruchomość inwestycyjna.
W przypadku, gdyby jednak spółka podjęła decyzję w związku z zamiarem jak najszybszej sprzedaży bądź realizacji projektu deweloperskiego z zamiarem sprzedaży grunt powinien być prezentowany w pozycji „Zapasy” jako „Towary”.
Początkowo w cenie nabycia/koszcie wytworzenia. Następnie wartość godziwa zgodnie z MSR 40.38 bądź cena nabycia/ koszt wytworzenia zgodnie z MSR 16.16-22 – spółka musi dokonać wyboru odpowiedniej polityki rachunkowości w tym zakresie



Początkowo w cenie nabycia/koszcie wytworzenia. Następnie niższa z dwóch: cena nabycia/koszt wytworzenia bądź wartość netto możliwa do odzyskania zgodnie z MSR 2.9
DDziałka budowlana, dla której spółka wystąpiła z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę nieruchomości biurowej, którą będzie chciała wynajmować stronom trzecim. Spółka nie planuje sprzedaży budynku w krótkim okresie.Spółka wystąpiła z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę, co wskazuje, że będzie realizowała na tym gruncie projekt w zakresie budowy biurowca. Nie będzie to jednak projekt mieszkaniowy, tylko budynek biurowy, który spółka zamierza następnie wynająć stronom trzecim. Na obecnym etapie grunt spełnia definicję nieruchomości w trakcie budowy lub dostosowania, która ma być w przyszłości użytkowana jako nieruchomość inwestycyjna. Nieruchomość będzie zatem klasyfikowana jako „Nieruchomość inwestycyjna”.Początkowo w cenie nabycia/koszcie wytworzenia. Następnie wartość godziwa zgodnie z MSR 40.38 bądź cena nabycia/ koszt wytworzenia zgodnie z MSR 16.16-22 – spółka musi dokonać wyboru odpowiedniej polityki rachunkowości w tym zakresie.
E3 działki budowlane, dla których zostało wydane pozwolenie na budowę, ale nie rozpoczęły się jeszcze prace budowlane. Spółka natomiast rozpoczęła proces przedwstępnej sprzedaży mieszkań.Działki są integralną częścią projektów mieszkaniowych, które już są w trakcie realizacji. W związku z tym powinny być ujęte w pozycji „Towary” lub „Produkcja w toku” w linii Zapasów.Początkowo w cenie nabycia/koszcie wytworzenia. Następnie niższa z dwóch: cena nabycia/koszt wytworzenia bądź wartość netto możliwa do odzyskania zgodnie z MSR 2.9.
FDziałka budowalna, na której toczy się proces deweloperski (faza budowlana) a jego zaawansowanie oceniane jest 50%. Wartość księgowa działki to 1 000 000 PLN, a poniesione do tej pory nakłady na prace budowlane wynoszą 680 000 PLN. Spółka prowadzi w odniesieniu do budowanych lokali mieszkalnych zaawansowany proces sprzedaży przedwstępnej.Działki są integralną częścią projektów mieszkaniowych, które już są w trakcie realizacji. W związku z tym powinny być ujęte w pozycji „Towary” lub „Produkcja w toku” w linii Zapasów. (Patrz też: różnice do PAS).Początkowo w cenie nabycia/koszcie wytworzenia. Następnie niższa z dwóch: cena nabycia/koszt wytworzenia bądź wartość netto możliwa do odzyskania zgodnie z MSR 2.9.
GUkończony budynek mieszkalny, w którym znajduje się 20 mieszkań, ale nie wydano jeszcze pozwolenia na jego użytkowanie.Brak uzyskania pozwolenia na użytkowanie uniemożliwia zawarcie umowy sprzedaży notarialnej z kupującym, a więc nakłady poniesione na budynek (w tym koszt gruntu) powinny być dalej zaklasyfikowane jako „Produkcja w toku” lub alternatywnie koszt gruntu jako „Towary” a wartość robót budowlanych jako„Produkcja w toku” w linii Zapasów. W momencie uzyskania pozwolenia na użytkowania wartość gruntu oraz pozostałych poniesionych nakładów zostanie reklasyfikowana do pozycji „Wyroby gotowe”.Początkowo w cenie nabycia/koszcie wytworzenia. Następnie niższa z dwóch: cena nabycia/koszt wytworzenia bądź wartość netto możliwa do odzyskania zgodnie z MSR 2.9.
HUkończony budynek mieszkalny, w którym znajduje się 40 mieszkań, dla którego spółka uzyskała pozwolenie na użytkowanie, ale nie rozpoczęła jeszcze sprzedaży notarialnej.Uzyskanie pozwolenia na użytkowanie, umożliwia zawarcie umowy sprzedaży notarialnej poszczególnych mieszkań, w związku z czym wszystkie nakłady (w tym koszt gruntu) powinny zostać zaklasyfikowane jako „Wyroby gotowe” w linii Zapasów.Początkowo w cenie nabycia/koszcie wytworzenia. Następnie niższa z dwóch: cena nabycia/koszt wytworzenia bądź wartość netto możliwa do odzyskania zgodnie z MSR 2.9.
INieruchomość w trakcie budowy lub dostosowania, która ma być w przyszłości użytkowana jako nieruchomość inwestycyjna.Nieruchomość inwestycyjna.Początkowo w cenie nabycia/koszcie wytworzenia. Następnie wartość godziwa zgodnie z MSR 40.38 bądź cena nabycia/ koszt wytworzenia zgodnie z MSR 16.16-22 – spółka musi dokonać wyboru odpowiedniej polityki rachunkowości w tym zakresie.
JBiurowiec wzięty w leasing operacyjny w celu wynajęcia innym najemcom.Biurowiec ujmujemy zgodnie z MSR 17, czyli nie wykazujemy go w sprawozdaniu z sytuacji finansowej. Wspomniana nieruchomości spełnia definicję nieruchomości inwestycyjnej. W przypadku gdy spółka zdecyduje się wycenić nieruchomość do wartości godziwej, może być ona klasyfikowana jako nieruchomość inwestycyjna. Ten wybór powinien być jasno wskazany w polityce rachunkowości spółki.Początkowo w cenie nabycia/koszcie wytworzenia. Następnie wartość godziwa zgodnie z MSR 40, jeżeli spełnia definicję nieruchomości inwestycyjnej. Jeżeli nie, to nie wycenia się ze względu na fakt, iż nie jest wykazywany w sprawozdaniu z sytuacji finansowej.
KBudynek o przeznaczeniu handlowym, który obecnie jest niewykorzystany, a który został przeznaczony do oddania w leasing operacyjny na podstawie jednej lub większej liczby umów.Nieruchomość inwestycyjnaPoczątkowo w cenie nabycia/koszcie wytworzenia. Następnie wartość godziwa zgodnie z MSR 40.38 bądź cena nabycia/ koszt wytworzenia zgodnie z MSR 16.16-22 – spółka musi dokonać wyboru odpowiedniej polityki rachunkowości w tym zakresie.
LBudynek biurowy przeznaczony na sprzedaż w ramach zwykłej działalności jednostki.ZapasyPoczątkowo w cenie nabycia/koszcie wytworzenia. Następnie niższa z dwóch: cena nabycia/koszt wytworzenia bądź wartość netto możliwa do odzyskania zgodnie z MSR 2.9.
ŁCentrum handlowe w trakcie budowy – spółka nie planuje sprzedaży w najbliższym terminie.Nieruchomość inwestycyjnaPoczątkowo w cenie nabycia/koszcie wytworzenia. Następnie wartość godziwa zgodnie z MSR 40.38 bądź cena nabycia/ koszt wytworzenia zgodnie z MSR 16.16-22 – spółka musi dokonać wyboru odpowiedniej polityki rachunkowości w tym zakresie.
MMagazyn oddany w leasing finansowy innej jednostce.Inwestycja leasingowa nettoSpółka ujmuje należność z tytułu leasingu finansowego na bazie efektywnej stopy procentowej zgodnie z MSR 17. Spółka nie wykazuje w bilansie środków trwałych/ nieruchomości inwestycyjnych w tym zakresie. Inwestycja leasingowa netto.
NBudynek biurowy wykorzystywany obecnie jako siedziba spółki „Deweloper & Inwestor”.Środek trwałyPoczątkowo ujęta w cenie nabycia/ koszcie wytworzenia wartość zgodnie z MSR 16.15. Po początkowym ujęciu pozycji rzeczowych aktywów trwałych jako składnika aktywów, wykazuje się ją według ceny nabycia lub kosztu wytworzenia pomniejszonego o umorzenie oraz o zakumulowane odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości narastająco wg MSR 16.30. Alternatywnie, można też wybrać model oparty na wartości przeszacowanej do wartości godziwej. Dokonany wybór powinien zostać określony w polityce rachunkowości spółki i zostać zastosowany spójnie do wszystkich środków trwałych posiadanych przez spółkę.
ONowy budynek biurowy dostosowywany przez spółkę na miejsce swojej nowej siedziby.Środek trwałyPoczątkowo ujmowany w cenie nabycia/ koszcie wytworzenia zgodnie z MSR 16.15. Po początkowym ujęciu pozycji rzeczowych aktywów trwałych jako składnika aktywów, wykazuje się ją według ceny nabycia lub kosztu wytworzenia pomniejszonego o umorzenie oraz o zakumulowane odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości narastająco wg MSR 16.30. Alternatywnie, istnieje także opcja wyceny środka trwałego w wartości przeszacowanej do wartości godziwej.
pHostel przeznaczony na potrzeby pracowników spółki„Deweloper & Inwestor” (pracownicy korzystają z pobytu w hotelu na warunkach rynkowych).Środek trwałyPoczątkowo ujmowany w cenie nabycia/ koszcie wytworzenia zgodnie z MSR 16.15. Po początkowym ujęciu pozycji rzeczowych aktywów trwałych jako składnika aktywów, wykazuje się ją według ceny nabycia lub kosztu wytworzenia pomniejszonego o umorzenie oraz o zakumulowane odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości narastająco wg MSR 16.30. Alternatywnie, można też wybrać model oparty na wartości przeszacowanej do wartości godziwej.

RÓŻNICE DO PAS

Klasyfikacja gruntu, na którym realizowany jest proces deweloperski („Zapasy”)

Ustawa o rachunkowości nie odnosi się precyzyjnie, w jakich pozycjach kapitalizować grunt, na którym realizowany jest proces deweloperski. Wskazówkę daje nam jednak KSR 8, który w pkt. 7.5 stwierdza wyraźnie: „W dniu rozpoczęcia przedsięwzięcia deweloperskiego wynikająca z ksiąg rachunkowych wartość gruntu, wartość prawa wieczystego użytkowania gruntu lub wartość budynku do przebudowy (ulepszenia), na którym przedsięwzięcie to będzie realizowane odnosi się w ciężar kosztów produkcji w toku przedsięwzięcia deweloperskiego”.

Klasyfikacja leasingu operacyjnego jako nieruchomość inwestycyjna w księgach leasingobiorcy.

Polskie standardy rachunkowości nie pozwalają na klasyfikowanie budynków wziętych w leasing operacyjny jako nieruchomości inwestycyjnej.

Jak z perspektywy podatkowej klasyfikowane powinny być wskazane powyżej aktywa?


KOMENTARZ PODATKOWY

Z perspektywy podatkowej, wartość opisanych aktywów, co do zasady może zostać rozpoznana dla celów podatkowych na dwa sposoby:

§ poprzez odpisy amortyzacyjne

§ jako koszt uzyskania przychodów ze zbycia aktywów.

Należy pamiętać, że grunty oraz prawo użytkowania wieczystego nie podlegają amortyzacji podatkowej, dlatego też kwestia amortyzacji mogłaby ewentualnie wchodzić w grę w przypadku wykorzystywania posiadanego budynku w działalności gospodarczej. W opisanym stanie faktycznym można założyć, że budynek zostanie przeznaczony wyłącznie na sprzedaż, bez jego wykorzystywania w działalności gospodarczej, dlatego też kwestia amortyzacji podatkowej nie wystąpi.

Wartość opisanych aktywów powinna zostać ujęta w rachunku podatkowym jako koszt uzyskania przychodów z tytułu ich zbycia. W przypadku sprzedaży mieszkań wraz z udziałem w gruncie w kosztach uzyskania przychodów należy rozpoznać proporcjonalną część wartości gruntu oraz wartość budynku, dla której punktem wyjścia powinien być koszt wytworzenia lub nabycia.

Podatnicy powinni pamiętać, że dla celów podatkowych wartość opisywanych aktywów będzie prawdopodobnie wyższa, gdyż podlega modyfikacji o dodatkowe koszty związane bezpośrednio z wytworzeniem lub nabyciem takie jak odsetki czy różnice kursowe.

Implementation of the ATAD in Poland

Implementation of the ATAD in Poland: Reform of the CIT Act, PIT Act, and the Lump-sum Income Tax Act.

On July 12, 2017, The Ministry of Finance (MF) published a draft amendment (a draft bill on the amendment of the Personal Income Tax Act, the Corporate Income Tax Act, and the Act on Lump-sum Income Tax on Certain Revenues Earned by Individuals) to the tax laws that aims to increase the state budget by expanding business-related taxation.

Czytaj dalej

Niezafakturowane i niezapłacone koszty inwestycji | Real Estate case studies – nr 20

Niezafakturowane i niezapłacone koszty inwestycji deweloperskiej dotyczące produkcji sprzedanej

Deweloper zakończył realizację inwestycji mieszkaniowej w czerwcu 2016 r. W lipcu i sierpniu sprzedano około 50% mieszkań w budynku. W trakcie wstępnych prac nad sprawozdaniem finansowym za rok 2016 zidentyfikowano szereg niezaksięgowanych i nieuregulowanych faktur dotyczących wykonania instalacji elektrycznej w budynku, montażu okien oraz poprawki tynkarskie w dwóch z mieszkań, które zostały już sprzedane.

Czytaj dalej