Wybrane obiekty i ich klasyfikacja jako budynek lub budowla – praktyczny poradnik konsekwencji zmian w podatku od nieruchomości od 2025 r.

W trakcie przeglądu nieruchomości naszych klientów dokonaliśmy analizy szeregu obiektów pod kątem tego, czy podlegają opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości, w szczególności jako budowle na gruncie nowej definicji wskazanej w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych (dalej jako u.p.o.l.).

Poniżej przedstawiamy wyniki analizy odnośnie do wybranych obiektów.

Instalacja fotowoltaiczna

Zgodnie z art. 1a ust. 1 pkt 2 u.p.o.l. budowlą jest:

• obiekt niebędący budynkiem, wymieniony w załączniku nr 4 do ustawy, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość jego użytkowania zgodnie z przeznaczeniem,
• elektrownię wiatrową, elektrownię jądrową i elektrownię fotowoltaiczną, biogazownię, biogazownię rolniczą, magazyn energii, kocioł, piec przemysłowy, kolej linową, wyciąg narciarski oraz skocznię, w części niebędącej budynkiem – wyłącznie w zakresie ich części budowlanych,
• urządzenie budowlane – przyłącze oraz urządzenie instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, oraz inne urządzenie techniczne, bezpośrednio związane z budynkiem lub obiektem, o którym mowa w lit. a, niezbędne do ich użytkowania zgodnie z przeznaczeniem,
• urządzenie techniczne inne niż wymienione w lit. a-c – wyłącznie w zakresie jego części budowlanych,
• fundamenty pod maszyny oraz pod urządzenia techniczne, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową

– wzniesione w wyniku robót budowlanych, także w przypadku, gdy stanowią część obiektu niewymienionego w ustawie.

Instalacja fotowoltaiczna podlega opodatkowaniu wyłącznie w zakresie jej części budowlanej, wzniesionej w wyniku robót budowlanych. Za część budowlaną uznaje się elementy wsporcze instalacji fotowoltaicznej.

Jednym z warunków uznania konkretnego obiektu za budowlę jest, aby obiekt ten został wzniesiony w wyniku robót budowlanych. Art. 1a ust. 1 pkt 2b u.p.o.l. stanowi, że są prace budowlane polegają na budowie, odbudowie, rozbudowie, nadbudowie, przebudowie lub montażu, do których stosuje się przepisy ustawy prawo budowlane. Instalowanie urządzeń fotowoltaicznych zostało wprost wskazane w ustawie prawo budowlane za roboty budowlane.

Należy zatem uznać, że konstrukcja wsporcza instalacji fotowoltaicznej może zostać uznana za budowlę podlegającą opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości.

Warto zaznaczyć, że znana jest nam interpretacja indywidualna, w której organ podatkowy uznał, że mikroinstalacja fotowoltaiczna, która jest częścią instalacji elektrycznej znajdującej się w budynku oraz jest zainstalowana na dachu tego budynku, nie stanowi budowli podlegającej opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości w oparciu o art. 1a ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 1a ust. 1 pkt 2 lit. b u.p.o.l. Organ podatkowy zgodził się z wnioskodawcą, że opodatkowaniu podlega jedynie budynek. Zgodnie bowiem z definicją budynku, określoną w art. 1a ust. 1 pkt 1 u.p.o.l., budynek jest obiektem wzniesionym w wyniku robót budowlanych, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość jego użytkowania zgodnie z przeznaczeniem. Mikroinstalacja jest właśnie instalacją na budynku, o której mowa w tej definicji, gdyż zapewnia możliwość jego użytkowania zgodnie z przeznaczeniem.

Kontenery

Stosownie do art. 1a ust. 1 pkt 2 lit. a) u.p.o.l. za budowlę należy uznać m.in. obiekt niebędący budynkiem, wymieniony w załączniku nr 4 do u.p.o.l., wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość jego użytkowania zgodnie z przeznaczeniem, wzniesiony w wyniku robót budowlanych. W pozycji 10 załącznika nr 4 do u.p.o.l. został wskazany obiekt kontenerowy trwale związany z gruntem.

Jeżeli zatem kontener jest trwale związany z gruntem i został wzniesiony w wyniku robót budowlanych – to powinien podlegać opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości jako budowla.

Zgodnie z art. 1a ust. 1 pkt 2c u.p.o.l. trwałe związanie z gruntem to takie połączenie obiektu budowlanego z gruntem, które zapewnia temu obiektowi stabilność i możliwość przeciwdziałania czynnikom zewnętrznym niezależnym od działania człowieka, mogącym zniszczyć lub spowodować przemieszczenie lub przesunięcie się obiektu budowlanego na inne miejsce.

Prezydent Rzeszowa w interpretacji indywidualnej z 6 lutego 2025 r. (nr FN-310.1.2025) wskazał, że przykładowo kostka lub betonowe bloczki, na których stawiane są kontenery, są elementami połączenia kontenerów z gruntem, które zapewniają obiektom kontenerowym stabilność i możliwość przeciwdziałania czynnikom zewnętrznym niezależnym od działania człowieka, mogącym zniszczyć lub spowodować przemieszczenie lub przesunięcie się obiektu budowlanego na inne miejsce, i które wypełniają ustawową definicję trwałego związania z gruntem rozumiany jako taki stopień stabilności, który w połączeniu z ciężarem obiektu jest w stanie zagwarantować opór czynnikom zewnętrznym.

W definicji trwałego połączenia z gruntem nie ma określenia, że to połączenia ma być na zawsze, nieodłączalne. Ma być ono jedynie stabilne i stawiać czoło warunkom atmosferycznym.

W przywołanej wyżej interpretacji indywidualnej, Prezydent Rzeszowa wskazał, że w przypadku kontenerów socjalnych, które są podłączone do mediów, takich jak prąd, woda, kanalizacja, stabilność zapewnia także podłączenie do instalacji wodnej lub kanalizacyjnej, połączonej następnie ze studzienkami kanalizacyjnymi.

Zgodnie z definicją ustawową, za budowle mogą być uznane tylko takie obiekty, które zostały wzniesione w wyniku robót budowlanych. Dlatego należy rozważyć, czy postawienie kontenera na działce gruntu może zostać uznane za roboty budowlane.

Roboty budowlane zostały zdefiniowane w art. 1a ust. 1 pkt 2b u.p.o.l. Są to prace polegające na budowie, odbudowie, rozbudowie, nadbudowie, przebudowie lub montażu, do których stosuje się przepisy ustawy Prawo budowlane. Co do zasady możemy przyjąć, że w przypadku przywiezienia kontenera i postawienia go na gruncie nie mamy do czynienia z budową, odbudową, rozbudową, nadbudową ani przebudową. Powinniśmy jednak rozważać, czy postawienie kontenera wymaga przeprowadzenia prac montażowych. Identyfikujemy ryzyko, że organy podatkowe mogą uznać, że w takiej sytuacji wystąpił montaż.

Biorąc pod uwagę powyższe, rekomendujemy weryfikację, czy kontenery są trwale związane z gruntem. W przypadku wątpliwości sugerujemy rozważenie wystąpienia z wnioskiem o wydanie indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego.

Ładowarki aut elektrycznych

Ładowarki aut elektrycznych nie zostały wymienione w załączniku nr 4 do u.p.o.l. ani nie są instalacją, która zapewnia możliwość użytkowania budowli zgodnie z przeznaczeniem. Ponadto, ładowarki nie są urządzeniami budowlanymi, takimi jak przyłącze, urządzenie instalacyjne ani inne urządzenie techniczne, bezpośrednio związane z budynkiem lub budowlą, niezbędne do ich użytkowania zgodnie z przeznaczeniem.

Ładowarki aut elektrycznych powinny być rozpatrywane jako budowle w kontekście art. 1a ust 1 pkt 2 lit. d) u.p.o.l. Stosownie do tego przepisu, za budowle uważa się urządzenie techniczne inne niż wymienione w lit. a-c – wyłącznie w zakresie jego części budowlanych. W przypadku takich urządzeń technicznych za budowlę uznamy wyłącznie ich części budowlane (w przypadku ładowarek częściami budowlanymi mogą być np. stopy fundamentowe). Zatem w przypadku ładowarek przytwierdzonych do stóp fundamentowych, opodatkowaniu jako budowle będą podlegały tylko stopy fundamentowe. Natomiast ładowarki aut elektrycznych, które nie mają stóp fundamentowych, np. przymocowane do ściany budynku lub bezpośrednio do podłoża, takiego jak chodnik czy plac utwardzony, nie mają części budowalnych i nie będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości.