Czy kształtuje się nowe podejście do podatku od nieruchomości? – ważny wyrok NSA dla branży wodno-kanalizacyjnej

W dniu 5 czerwca 2025 r. Naczelny Sąd Administracyjny wydał wyrok o sygnaturze III FSK 379/24, którego pisemne uzasadnienie zostało opublikowane 1 października 2025 r. Sprawa dotyczyła spółki z ograniczoną odpowiedzialnością powstałej z przekształcenia zakładu budżetowego, w całości należącej do gminy i realizującej jej zadania własne w zakresie zbiorowego zaopatrzenia w wodę i odprowadzania ścieków. Sąd ten potwierdził, że w takiej sytuacji grunty, budynki i budowle pozostające w posiadaniu spółki nie muszą być automatycznie traktowane jako związane z działalnością gospodarczą w rozumieniu u.p.o.l.

Tło faktyczne

Spółka wystąpiła o interpretację indywidualną, wskazując, że infrastruktura wodno-kanalizacyjna wykorzystywana wyłącznie do realizacji zadań gminy ma charakter niezarobkowy i nie powinna podlegać opodatkowaniu według zasad właściwych dla majątku wykorzystywanego w działalności gospodarczej. Wójt, a następnie Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wielkopolskim, przyjęli przeciwne stanowisko, podkreślając, że skoro spółka działa w formie prawa handlowego, to jej majątek powinien być uznawany za związany z działalnością gospodarczą. Takie podejście prowadziło do objęcia podatkiem budowli i stosowania podwyższonych stawek podatku od nieruchomości w odniesieniu do gruntów i budynków.

Stanowisko NSA

Naczelny Sąd Administracyjny uchylił zarówno wyrok sądu pierwszej instancji, jak i interpretację indywidualną organu. W uzasadnieniu wskazał, że definicja działalności gospodarczej wynikająca z art. 3 Prawa przedsiębiorców wymaga spełnienia wszystkich przesłanek, przede wszystkim zarobkowego charakteru działalności. W ocenie NSA działalność spółki wodno-kanalizacyjnej nie miała cechy zarobkowości ani w ujęciu subiektywnym, ani obiektywnym. Z przedstawionych danych wynikało, że spółka od lat generowała straty, a planowane marże były symboliczne i wręcz zmniejszane w nowych taryfach. Tego rodzaju aktywność była prowadzona wyłącznie w celu realizacji zadania publicznego, jakim jest zapewnienie mieszkańcom dostępu do wody i odprowadzania ścieków, a nie w celu osiągania zysku.

Sąd podkreślił, że sama forma organizacyjna w postaci spółki z ograniczoną odpowiedzialnością nie przesądza o kwalifikacji prowadzonej działalności jako gospodarczej. Spółka z o.o. może być utworzona w każdym celu prawnie dopuszczalnym, w tym również dla realizacji zadań niezarobkowych. Kryterium decydującym jest cel i charakter prowadzonej aktywności, a nie wyłącznie status prawny podmiotu. NSA odwołał się również do wcześniejszych orzeczeń Trybunału Konstytucyjnego, które wskazywały, że sam fakt posiadania nieruchomości przez przedsiębiorcę nie może przesądzać o ich związku z działalnością gospodarczą.

W konsekwencji sąd przyjął, że budowle wykorzystywane do działalności wodno-kanalizacyjnej nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości, ponieważ nie spełniają kryteriów związania z działalnością gospodarczą. Grunty i budynki natomiast powinny być opodatkowane stawkami właściwymi dla nieruchomości innych niż związane z działalnością gospodarczą, czyli stawkami preferencyjnymi.

Znaczenie orzeczenia

Znaczenie tego wyroku wykracza poza indywidualną sprawę spółki. Orzeczenie może stanowić punkt odniesienia dla całego sektora wodno-kanalizacyjnego, a także dla innych spółek komunalnych realizujących zadania własne gminy. Przez lata funkcjonowała praktyka, zgodnie z którą zakłady budżetowe nie płaciły podatku od nieruchomości od budowli, natomiast spółki przekształcone z zakładów – mimo że realizowały te same zadania – były traktowane jak przedsiębiorcy. Wyrok NSA eliminuje tę nierówność i otwiera drogę do ujednolicenia zasad opodatkowania.

Dla spółek komunalnych oznacza to potencjalnie istotne obniżenie obciążeń podatkowych, co może przełożyć się na stabilizację taryf dla mieszkańców. Dla gmin i ich spółek to sygnał, że warto przyjrzeć się dotychczasowej praktyce rozliczeń i rozważyć podjęcie działań w celu ograniczenia ryzyka nadmiernego opodatkowania.

Wyrok NSA to milowy krok w opodatkowaniu infrastruktury komunalnej. Potwierdza, że realizacja zadań własnych gminy – nawet przez spółkę kapitałową – nie musi być traktowana jako działalność gospodarcza na gruncie podatku od nieruchomości.

Efektem może być znaczne obniżenie podatków dla spółek wodno-kanalizacyjnych, a w konsekwencji stabilizacja taryf dla mieszkańców. Dla samorządów i spółek komunalnych to sygnał, że warto przyjrzeć się dotychczasowej praktyce opodatkowania i rozważyć działania zmierzające do ograniczenia obciążeń podatkowych.