Maksymalne stawki podatku od nieruchomości w 2026 r. – kolejna podwyżka
W obwieszczeniu Ministra Finansów z dnia 1 sierpnia 2025 r. w sprawie górnych granic stawek kwotowych podatków i opłat lokalnych na rok 2026 określono maksymalne stawki podatku od nieruchomości, które mogą być stosowane w nadchodzącym roku podatkowym. Stawki te – zgodnie z art. 20 ust. 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych – są corocznie waloryzowane w oparciu o wskaźnik inflacji za pierwsze półrocze danego roku w relacji do analogicznego okresu roku poprzedniego.
Na 2026 r. maksymalne stawki wynoszą m.in.:
- 1,45 zł za 1 m² (wobec 1,38 zł w 2025 r.) – dla gruntów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej,
- 35,53 zł za 1 m² (wobec 34,00 zł w 2025 r.) – dla budynków lub ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej.
Nasz komentarz
Wskazane wartości mają charakter limitów ustawowych. Faktyczna wysokość stawek podatku od nieruchomości obowiązujących na terenie danej gminy jest każdorazowo ustalana przez radę gminy w drodze uchwały, z zastrzeżeniem, że nie może ona przekroczyć poziomów określonych w obwieszczeniu Ministra Finansów.
Budynków mieszkalnych nie można amortyzować – przypomina Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
W interpretacji indywidualnej z 19 grudnia 2025 r. (sygn. 0111-KDWB.4010.194.2025.1.KP) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej (DKIS) potwierdził, że odpisy amortyzacyjne od budynku sklasyfikowanego w ewidencji środków trwałych jako mieszkalny (KŚT/PKOB – grupa 11) – nie stanowią kosztów uzyskania przychodów, nawet jeżeli część jego powierzchni stanowią lokale użytkowe generujące przychody podlegające opodatkowaniu.
Sprawa dotyczyła spółki prowadzącej działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej i wynajmu lokali użytkowych, która oddała do użytkowania budynek mieszkalny wielorodzinny z lokalami użytkowymi na parterze. Budynek został ujęty w ewidencji środków trwałych jako budynek mieszkalny – bez wyodrębnienia poszczególnych lokali. Spółka, osiągając zarówno przychody zwolnione z CIT (z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – art. 17 ust. 1 pkt 44 u.p.d.o.p.), jak i przychody opodatkowane (z najmu lokali użytkowych), wystąpiła o potwierdzenie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów części odpisu amortyzacyjnego ustalonej według klucza przychodowego.
DKIS uznał to stanowisko za nieprawidłowe, wskazując, że art. 16c pkt 2a ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (u.p.d.o.p.) wprost wyłącza budynki i lokale mieszkalne z podatkowej amortyzacji, a skoro cały obiekt został sklasyfikowany i ujęty w ewidencji jako budynek mieszkalny, to odpisy amortyzacyjne w ogóle nie stanowią kosztów uzyskania przychodów. W konsekwencji nie ma podstaw do ich alokowania – ani bezpośrednio, ani pośrednio (przy zastosowaniu klucza przychodowego) – do działalności opodatkowanej.
Organ podkreślił, że mechanizmy alokacji kosztów z art. 15 ust. 2–2a u.p.d.o.p mają zastosowanie wyłącznie do wydatków, które co do zasady mogą stanowić koszty podatkowe. Jeżeli dany wydatek (tu: odpis amortyzacyjny) jest ustawowo wyłączony z kosztów uzyskania przychodów, to jego dalsze „dzielenie” pomiędzy przychody zwolnione i opodatkowane pozostaje bezprzedmiotowe.
Nasz komentarz:
Interpretacja realizuje restrykcyjne podejście organów podatkowych do amortyzacji nieruchomości mieszkalnych, obowiązujące od 2023 r. w następstwie zmian wprowadzonych w ramach tzw. Polskiego Ładu. Kluczowe znaczenie ma tu klasyfikacja środka trwałego oraz sposób jego ujęcia w ewidencji – brak wyodrębnienia lokali użytkowych przesądza o „mieszkalnym” charakterze całego budynku na potrzeby podatkowe.
Z perspektywy podmiotów wynajmujących lokale użytkowe w budynkach mieszkalnych interpretacja ta po raz kolejny potwierdza, że brak strukturalnego wyodrębnienia lokali w ewidencji środków trwałych zamyka drogę do podatkowej amortyzacji, niezależnie od faktycznej struktury przychodów. W praktyce oznacza to, że planowanie inwestycji i ewidencji środków trwałych nabiera kluczowego znaczenia już na etapie oddania obiektu do użytkowania.
Budynków mieszkalnych nie można amortyzować – przypomina Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
W interpretacji indywidualnej z 19 grudnia 2025 r. (sygn. 0111-KDWB.4010.194.2025.1.KP) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej (DKIS) potwierdził, że odpisy amortyzacyjne od budynku sklasyfikowanego w ewidencji środków trwałych jako mieszkalny (KŚT/PKOB – grupa 11) – nie stanowią kosztów uzyskania przychodów, nawet jeżeli część jego powierzchni stanowią lokale użytkowe generujące przychody podlegające opodatkowaniu.
Sprawa dotyczyła spółki prowadzącej działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej i wynajmu lokali użytkowych, która oddała do użytkowania budynek mieszkalny wielorodzinny z lokalami użytkowymi na parterze. Budynek został ujęty w ewidencji środków trwałych jako budynek mieszkalny – bez wyodrębnienia poszczególnych lokali. Spółka, osiągając zarówno przychody zwolnione z CIT (z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – art. 17 ust. 1 pkt 44 u.p.d.o.p.), jak i przychody opodatkowane (z najmu lokali użytkowych), wystąpiła o potwierdzenie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów części odpisu amortyzacyjnego ustalonej według klucza przychodowego.
DKIS uznał to stanowisko za nieprawidłowe, wskazując, że art. 16c pkt 2a ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (u.p.d.o.p.) wprost wyłącza budynki i lokale mieszkalne z podatkowej amortyzacji, a skoro cały obiekt został sklasyfikowany i ujęty w ewidencji jako budynek mieszkalny, to odpisy amortyzacyjne w ogóle nie stanowią kosztów uzyskania przychodów. W konsekwencji nie ma podstaw do ich alokowania – ani bezpośrednio, ani pośrednio (przy zastosowaniu klucza przychodowego) – do działalności opodatkowanej.
Organ podkreślił, że mechanizmy alokacji kosztów z art. 15 ust. 2–2a u.p.d.o.p mają zastosowanie wyłącznie do wydatków, które co do zasady mogą stanowić koszty podatkowe. Jeżeli dany wydatek (tu: odpis amortyzacyjny) jest ustawowo wyłączony z kosztów uzyskania przychodów, to jego dalsze „dzielenie” pomiędzy przychody zwolnione i opodatkowane pozostaje bezprzedmiotowe.
Nasz komentarz:
Interpretacja realizuje restrykcyjne podejście organów podatkowych do amortyzacji nieruchomości mieszkalnych, obowiązujące od 2023 r. w następstwie zmian wprowadzonych w ramach tzw. Polskiego Ładu. Kluczowe znaczenie ma tu klasyfikacja środka trwałego oraz sposób jego ujęcia w ewidencji – brak wyodrębnienia lokali użytkowych przesądza o „mieszkalnym” charakterze całego budynku na potrzeby podatkowe.
Z perspektywy podmiotów wynajmujących lokale użytkowe w budynkach mieszkalnych interpretacja ta po raz kolejny potwierdza, że brak strukturalnego wyodrębnienia lokali w ewidencji środków trwałych zamyka drogę do podatkowej amortyzacji, niezależnie od faktycznej struktury przychodów. W praktyce oznacza to, że planowanie inwestycji i ewidencji środków trwałych nabiera kluczowego znaczenia już na etapie oddania obiektu do użytkowania.
Proces rekultywacji gruntu nie uprawnia do niższej stawki podatku od nieruchomości – stwierdza NSA
W wyroku z 11 września 2025 r. (III FSK 323/24) Naczelny Sąd Administracyjny oddalił skargę kasacyjną spółki wydobywczej, potwierdzając, że grunty powydobywcze podlegają opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości według stawek właściwych dla gruntów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej do czasu zakończenia rekultywacji stwierdzonej ostateczną decyzją właściwego organu administracyjnego.
Spór dotyczył tego, czy samo faktyczne zakończenie prac rekultywacyjnych oraz złożenie wniosku o wydanie decyzji potwierdzającej ich zakończenie uprawnia podatnika do stosowania stawki podatku przewidzianej dla gruntów „pozostałych” (art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. c ustawy o podatkach i opłatach lokalnych). NSA podzielił stanowisko organu i sądu I instancji, uznając, że momentem decydującym z punktu widzenia prawa podatkowego jest dopiero wydanie ostatecznej decyzji administracyjnej potwierdzającej zakończenie rekultywacji, a nie samo zakończenie robót ani złożenie stosownego wniosku.
Sąd wskazał, że działalność gospodarcza w zakresie wydobywania kopalin obejmuje również rekultywację terenów poeksploatacyjnych, a do czasu jej formalnego zakończenia grunty te pozostają związane z prowadzeniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 1a ust. 1 pkt 3 u.p.o.l. W konsekwencji podlegają one opodatkowaniu według najwyższych stawek podatku od nieruchomości.
NSA podkreślił również, że przyjęcie odmiennego stanowiska prowadziłoby do niedopuszczalnej sytuacji, w której to sam podatnik – poprzez moment złożenia wniosku – decydowałby o zmianie reżimu opodatkowania, a organ podatkowy zostałby zmuszony do samodzielnej, materialnej oceny stanu rekultywacji, zamiast opierać się na obiektywnym akcie administracyjnym.
Nasz komentarz:
Przedmiotowy wyrok wpisuje się w linię orzeczniczą NSA, zgodnie z którą rekultywacja stanowi integralny element działalności wydobywczej, a grunty powydobywcze zachowują status gruntów związanych z działalnością gospodarczą aż do momentu formalnego, administracyjnego potwierdzenia zakończenia tego procesu.
Z perspektywy podatników oznacza to, że obniżenie stawki podatku od nieruchomości do poziomu właściwego dla gruntów pozostałych jest możliwe dopiero od daty wskazanej w ostatecznej decyzji organu administracyjnego, a nie od momentu faktycznego zakończenia prac rekultywacyjnych czy złożenia wniosku.
WSA: wymiana wind w centrum handlowym to nabycie odrębnych środków trwałych, a nie ulepszenie budynku
W wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu (WSA) z dnia 9 lipca 2025 r., sygn. I SA/Wr 541/25, sąd potwierdził, że wydatki poniesione na wymianę wind w centrum handlowym nie stanowią ulepszenia budynku w rozumieniu art. 16g ust. 13 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (u.p.d.o.p.), lecz są wydatkami na nabycie odrębnych środków trwałych, podlegających indywidualnej amortyzacji.
Sąd podzielił stanowisko Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (DKIS) wyrażone w interpretacji z 11 czerwca 2025 r. (0111-KDIB2-1.4010.185.2025.1.AJ), wskazując, że dźwigi osobowe i towarowe – jako urządzenia techniczne z grupy 6 KŚT – stanowią samodzielne środki trwałe, nawet jeżeli są trwale związane z konstrukcją budynku. W konsekwencji ich wymiana nie prowadzi do zwiększenia wartości początkowej budynku, lecz skutkuje powstaniem nowych środków trwałych amortyzowanych według stawek właściwych dla dźwigów.
Nasz komentarz:
Wyrok WSA wpisuje się w linię orzeczniczą, w której KŚT pełni funkcję kluczowego punktu odniesienia przy kwalifikacji nakładów inwestycyjnych. Dla podatników oznacza to, że nawet istotne technologicznie i funkcjonalnie zmiany w budynku nie zawsze będą kwalifikowane jako jego „ulepszenie” w rozumieniu art. 16g ust. 13 u.p.d.o.p.
Z praktycznego punktu widzenia rozstrzygnięcie to ma istotne znaczenie dla właścicieli budynków: wymiana urządzeń technicznych (takich jak windy, agregaty czy specjalistyczne instalacje) częściej będzie prowadzić do powstania nowych środków trwałych niż do podwyższenia wartości początkowej budynku. Właściwa klasyfikacja na etapie ewidencyjnym bezpośrednio wpływa więc na tempo i sposób podatkowego rozliczenia poniesionych nakładów.
