Kiedy budynek przestaje być budynkiem dla podatku od nieruchomości?

W maju 2025 r. Prezydent Miasta Wrocławia (dalej jako: Organ podatkowy) wydał interpretację indywidualną (WPO-DNT.310.1.1.2025.PR), w której potwierdził, że całkowite i trwałe usunięcie dachu w toku rozbiórki powoduje wygaśnięcie obowiązku podatkowego od budynku na gruncie podatku od nieruchomości.

To ważny sygnał dla inwestorów planujących etapowe rozbiórki. Organ podatkowy potwierdził też, że obiekt pozbawiony dachu nie stanie się budowlą w rozumieniu u.p.o.l.

Stan faktyczny

Sprawa dotyczyła spółki, która nabywała nieruchomość z decyzją o pozwoleniu na rozbiórkę i planowała prace rozbiórkowe w kilku etapach. Pierwszy etap miał polegać na całkowitym usunięciu dachu. Formalnym dowodem tej zmiany miał być wpis w dzienniku budowy. Spółka argumentowała, że budynek w rozumieniu ustawy musi posiadać dach, a więc jego trwałe usunięcie oznacza, że przestaje istnieć przedmiot opodatkowania podatkiem od nieruchomości.

Stanowisko organu

Organ podatkowy uznał tę argumentację za zgodną z prawem. W uzasadnieniu przypomniał definicję budynku zawartą w art. 1a pkt 1 u.p.o.l. – budynek to obiekt wzniesiony w wyniku robót budowlanych, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość jego użytkowania zgodnie z przeznaczeniem, trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz który posiada fundamenty i dach, z wyłączeniem obiektu, w którym są lub mogą być gromadzone materiały sypkie, materiały występujące w kawałkach albo materiały w postaci ciekłej lub gazowej, którego podstawowym parametrem technicznym wyznaczającym jego przeznaczenie jest pojemność.

W przypadku omawianej interpretacji indywidualnej i jej przedmiotu kluczowym jest pojęcie dachu jako elementu konstytutywnego dla kwalifikacji podatkowej.

Organ podatkowy przytoczył definicję słownikową dachu jako konstrukcji osłaniającej budynek od góry przed opadami atmosferycznymi. Dopiero całkowite i trwałe usunięcie tej osłony z góry sprawia, że obiekt przestaje spełniać definicję budynku na gruncie podatku od nieruchomości. Stan techniczny, uszkodzenia czy częściowy demontaż nie wystarczą – obiekt musi być faktycznie i trwale pozbawiony dachu, co powinno być należycie udokumentowane.

Co istotne, Organ podatkowy wyjaśnił też, dlaczego po usunięciu dachu budynek nie staje się budowlą. Ustawa wskazuje bowiem zamknięty katalog budowli w załączniku nr 4 oraz definiuje budowlę jako:

• obiekt niebędący budynkiem, wymieniony w załączniku nr 4 do ustawy, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość jego użytkowania zgodnie z przeznaczeniem,
• elektrownię wiatrową, elektrownię jądrową i elektrownię fotowoltaiczną, biogazownię, biogazownię rolniczą, magazyn energii, kocioł, piec przemysłowy, kolej linową, wyciąg narciarski oraz skocznię, w części niebędącej budynkiem – wyłącznie w zakresie ich części budowlanych,
• urządzenie budowlane – przyłącze oraz urządzenie instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, oraz inne urządzenie techniczne, bezpośrednio związane z budynkiem lub obiektem, o którym mowa w lit. a, niezbędne do ich użytkowania zgodnie z przeznaczeniem,
• urządzenie techniczne inne niż wymienione w lit. a-c – wyłącznie w zakresie jego części budowlanych,
• fundamenty pod maszyny oraz pod urządzenia techniczne, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową

– wzniesione w wyniku robót budowlanych, także w przypadku, gdy stanowią część obiektu niewymienionego w ustawie.

Natomiast we wskazanym przez Wnioskodawcę stanie roboty będą miały charakter rozbiórkowy, więc nie powstaje nowa budowla w rozumieniu u.p.o.l.

Organ podatkowy w wydanej interpretacji powołuje się również na trzy wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego (NSA), które mają potwierdzać spójność tej wykładni. Warto jednak zauważyć, że każdy z tych wyroków podkreślał nieco inne niuanse:

Wyrok NSA z dnia 3 kwietnia 2014 r., sygn. akt II FSK 321/14, dotyczył sytuacji faktycznego i trwałego usunięcia dachu i potwierdził, że w takim przypadku obiekt przestaje być budynkiem w rozumieniu ustawy podatkowej. Sąd uznał bowiem, że dach jest konstytutywnym elementem budynku i jego brak oznacza brak podstawy opodatkowania.

Wyrok z dnia 6 października 2015 r, sygn. akt II FSK 812/12, akcentował rozróżnienie między częściowym usunięciem lub zniszczeniem dachu, a jego całkowitym, trwałym usunięciem. NSA wskazał, że częściowe usunięcie lub uszkodzenie nie pozbawia obiektu statusu budynku – musi dojść do faktycznego i pełnego demontażu.

Natomiast wyrok z dnia 27 sierpnia 2017 r., sygn. akt II FSK 2933/17, ponownie potwierdził tę zasadę – podkreślając, że pozbawienie budynku dachu w sposób trwały powoduje utratę cech budynku i zakończenie obowiązku podatkowego w tym zakresie.

W omawianej sytuacji Organ podatkowy analizując te wyroki, doszedł do wniosku, iż wszystkie uznają dach za element niezbędny do uznania obiektu za budynek. Jednocześnie jednak NSA wielokrotnie ostrzegał przed uproszczeniem tej reguły – szczególnie w kontekście częściowych rozbiórek lub złego stanu technicznego. Kluczowe znaczenie w niniejszej sprawie ma bowiem faktyczne, trwałe i całkowite usunięcie dachu, co musi być właściwie udokumentowane w praktyce budowlanej.

Podsumowanie

Interpretacja Prezydenta Wrocławia jest więc zgodna z tą linią orzeczniczą – ale inwestorzy powinni pamiętać o rygorach dowodowych i formalnych (np. wpisach do dziennika budowy). Sama deklaracja lub częściowa rozbiórka nie wystarczy do uzyskania korzyści podatkowej w postaci wygaśnięcia obowiązku podatkowego od budynku.

To bardzo praktyczna wskazówka dla inwestorów planujących etapowe rozbiórki – właściwie zaplanowany harmonogram i dokumentacja mogą realnie wpływać na obciążenia podatkowe nieruchomości. Jednocześnie należy pamiętać, że każda sytuacja wymaga indywidualnej oceny – dlatego organ w interpretacji wyraźnie zastrzegł, że jego stanowisko obowiązuje wyłącznie przy pełnej zgodności ze stanem faktycznym opisanym we wniosku