Pomimo że w samym 2026 roku nie wprowadzono większych zmian legislacyjnych, najważniejszą zmianą dla inwestorów nieruchomości jest kompleksowa reforma lokalnego podatku od nieruchomości (RET), która weszła w życie 1 stycznia 2025 roku. Jej prawdziwy wpływ jest odczuwalny teraz, gdy władze podatkowe w całej Polsce rozpoczęły szeroko egzekwowane przepisy, w tym wnioski o dokumenty, kontrole podatkowe i retroaktywne ponowne oceny.
Zmiany w RET
Reforma z 2025 roku zdefiniowała na nowo pojęcia „budynku” i „struktury” na potrzeby RET. To poszerzyło bazę podatkową i znacząco zwiększyło liczbę aktywów kwalifikujących się jako opodatkowane „struktury” (budowle). W praktyce od inwestorów oczekuje się obecnie, że będą raportować i płacić podatek od takich pozycji, jak:
- techniczna infrastruktura użyteczności publicznej (np. sieci grzewcze, kable energetyczne, systemy wodne i kanalizacyjne),
- instalacje fotowoltaiczne (PV) (z ich części budowlanych) oraz fundamenty dla maszyn,
- ogrodzenia, mury oporowe, drogi wewnętrzne i betonowe platformy.
W 2026 roku organy podatkowe zaczęły prosić o plany architektoniczne, specyfikacje techniczne oraz pozwolenia na budowę w celu weryfikacji prawidłowej klasyfikacji elementów nieruchomości. Niezgłoszenie niektórych aktywów (nawet nieumyślnie) może skutkować zobowiązaniami podatkowymi za poprzednie lata, odsetkami i karami.
Reforma RET z 2025 roku oznacza istotną zmianę, wprowadzającą zarówno zmiany merytoryczne, jak i interpretacyjne.
W porównaniu do innych krajów np. Niemiec czy Holandii, gdzie lokalne podatki od nieruchomości pozostają stałe od dziesięcioleci, polski RET stał się ostatnio mniej przewidywalny – nie z powodu częstych poprawek legislacyjnych, lecz z powodu niespójnego egzekwowania przepisów przez lokalne samorządy. Szerokie i czasem niejednoznaczne definicje „struktury” prowadzą do odmiennego traktowania podatkowego identycznych aktywów w różnych miastach.
To rozproszone egzekwowanie powoduje niepewność i ryzyko zgodności, zwłaszcza dla inwestorów zarządzających portfelami w wielu gminach. Chociaż centralny kodeks podatkowy pozostaje jasny, lokalna swoboda jest wysoka, a praktyki audytowe znacznie się różnią.
Potencjalne zmiany w RET w kolejnych latach
Chociaż obecnie nie opublikowano żadnych propozycji legislacyjnych dotyczących ponownej reformy RET, w nadchodzących latach spodziewane są pewne zmiany:
- Standaryzacja zasad klasyfikacji – Rośnie zapotrzebowanie zarówno ze strony podatników, jak i samorządów na zharmonizowaną klasyfikację tego, co stanowi strukturę podatkową. Może to przybierać formę wytycznych interpretacyjnych lub aneksów do ustawodawstwa RET.
- Większe obowiązki dokumentacyjne i raportowe – Organy podatkowe mogą wprowadzić wymogi dotyczące bardziej uporządkowanego ujawniania infrastruktury technicznej oraz podziałów aktywów w deklaracjach podatkowych od nieruchomości.
- Dyskusje polityczne dotyczące opodatkowania opartego na wartości nieruchomości – Chociaż jest to kwestia politycznie wrażliwa, trwają debaty na temat wprowadzenia podatku od nieruchomości opartego na wartości (prawdopodobnie ograniczonego do właścicieli wielu jednostek mieszkalnych). Chociaż taki podatek jest mało prawdopodobny w 2027 roku, jego przyszłość nie może być wykluczona, zwłaszcza jeśli dostępność mieszkań stanie się kluczową kwestią.
Największe zagrożenia
Głównym ryzykiem jest nieoczekiwana ekspozycja na RET w wyniku reklasyfikacji wcześniej nieopodatkowanych składników nieruchomości. Inwestorzy – zwłaszcza ci, którzy odziedziczyli portfele za pośrednictwem SPV – często nie mają pełnej dokumentacji technicznej ani szczegółowych rejestrów aktywów. W związku z tym mogą nie być świadomi, że część ich majątku jest obecnie uznawana za opodatkowane zgodnie z przepisami z 2025 roku.
Kolejnym wyzwaniem jest brak jednolitości między gminami. Identyczne aktywa mogą być opodatkowane inaczej w Krakowie niż w Gdańsku. Ta niespójność nie tylko zwiększa koszty zgodności, ale także komplikuje planowanie podatkowe na poziomie portfela.
Co więcej, retrospektywne ponowne oceny są realnym zagrożeniem. Gminy mają uprawnienia do ponownego otwierania spraw o podatk od nieruchomości oraz wprowadzania korekt na okres do pięciu lat, w tym odsetek. W 2026 roku obserwujemy coraz więcej przypadków:
- wymuszone audyty RET,
- rewaluacja instalacji podziemnych lub instalacji użyteczności publicznej,
- korekty retroaktywne z istotnym wpływem finansowym.
Mariusz Aniszewski
Senior Consultant
