Od 2025 r. właściciele nieruchomości komercyjnych w Polsce stanęli wobec nowych zasad ustalania wartości budowli na potrzeby podatku od nieruchomości. Wycena budowli przestała być formalnością. Wartość techniczna i funkcjonalna obiektu stała się bezpośrednim elementem strategii podatkowej, a jej poprawność wpływa nie tylko na wysokość zobowiązania wobec gminy, lecz także na rentowność projektu, cash flow i zwrot z inwestycji.
W praktyce oznacza to, że aby mitygować ryzyko warto, aby nieruchomość komercyjna – magazyn, centrum handlowe, biurowiec czy obiekt przemysłowy – posiadała aktualną, udokumentowaną wycenę budowli, sporządzoną zgodnie z zasadami określonymi w ustawie i standardach zawodowych.
Główne ryzyka i błędy
Najczęstsze ryzyka wciąż wynikają z braku danych i zaszłości podatkowo-księgowych w spółce celowej lub z błędnej interpretacji techniczno-prawnej:
- Klasyfikacja budowli w relacji do elementów budynku – nieprawidłowe ujęcie może istotnie wpłynąć na podstawę opodatkowania, prowadząc zarówno do jej zaniżenia, jak i. zawyżenia.
- Instalacje i urządzenia techniczne – często mylnie uznawane za element budowli, mimo że pełnią funkcję odrębnych środków trwałych.
- Brak aktualizacji po modernizacji – zmiana funkcji, przebudowa lub rozbudowa wymaga nowej wyceny.
- Niespójność między ewidencją księgową a wyceną podatkową – wartość księgowa nie zawsze odpowiada wartości podatkowej.
Takie błędy przekładają się nie tylko na ryzyko korekt i sankcji podatkowych, ale także na utratę wiarygodności inwestycji w procesach due diligence i negocjacjach sprzedaży nieruchomości komercyjnej.
Dlaczego standardy RICS mają znaczenie?
Rzeczoznawcy działający zgodnie z RICS Valuation – Global Standards (tzw. Red Book) oraz IVS stosują transparentne i udokumentowane procedury wyceny. Każde założenie, źródło danych i zastosowana metoda są ujawnione, co pozwala skutecznie uzasadnić wartość przyjętą do opodatkowania.
W krajach Europy Zachodniej takie podejście jest standardem – wyceny przygotowane przez rzeczoznawców RICS są akceptowane przez organy podatkowe i sądy jako rzetelna podstawa określenia wartości budowli.
W Polsce ten standard dopiero się upowszechnia, ale coraz częściej stanowi element dokumentacji wymaganej przez inwestorów i audytorów.
Zintegrowane podejście do wyceny
Rzetelna wycena budowli wymaga współpracy specjalistów z kilku obszarów:
- Doradcy podatkowego – który prawidłowo kwalifikuje składniki majątku;
- Rzeczoznawcy majątkowego – który określa wartość w zgodzie z IVS i przepisami lokalnymi;
- Analityka finansowego – który ocenia wpływ podatkowy na dochód operacyjny netto (net operating income) i wartość projektu.
Warto wkomponować ten proces w coroczną wycenę nieruchomości przygotowywaną dla innych celów – bilansowych czy inwestycyjnych. Pozwala to utrzymać spójność danych, kontrolować zmiany wartości oraz z wyprzedzeniem wychwytywać ryzyka transakcyjno-podatkowe.
Podsumowanie
Na targach EXPO REAL 2025 w Monachium podkreślano, że inwestorzy przyjmują coraz bardziej selektywną postawę, a kapitał koncentruje się na aktywach o niskim ryzyku operacyjnym i dużej przejrzystości. W tym kontekście prawidłowa wycena budowli staje się elementem jakości inwestycji i narzędziem minimalizacji ryzyka.
Inwestorzy mają coraz większą awersję do sporów z organami skarbowymi – stąd rośnie znaczenie regularnego audytu wyceny budowli w świetle nowych trendów technologicznych i zmian przepisów. Lepiej mieć te kwestie skontrolowane, zanim staną się przedmiotem kontroli lub negocjacji około transakcyjnych.
Wojciech Doliński
Partner
