Czy nieruchomość stanowi stałe miejsce prowadzenia działalności objętej KSeF?

Od 1 lutego 2026 r. w Polsce zacznie obowiązywać Krajowy System e-Faktur („KSeF”). Obowiązek stosowania KSeF obejmie nie tylko polskich, ale również zagranicznych przedsiębiorców, którzy posiadają w Polsce stałe miejsce prowadzenia działalności gospodarczej (tzw. FE – Fixed Establishment). W związku z tym pojawia się istotne pytanie: czy nieruchomość należąca do zagranicznego podmiotu może zostać uznana za stałe miejsce prowadzenia działalności gospodarczej, co skutkowałoby obowiązkiem wystawiania faktur ustrukturyzowanych za pośrednictwem KSeF?

Czym jest stałe miejsce prowadzenia działalności gospodarczej i czy nieruchomość może zostać uznana za FE?

Polska ustawa o VAT nie zawiera definicji stałego miejsca prowadzenia działalności gospodarczej, dlatego należy odwołać się do przepisów unijnych. Zgodnie z Rozporządzeniem Wykonawczym Rady (UE) nr 282/2011 z dnia 15 marca 2011 r. ustanawiającym środki wykonawcze do dyrektywy 2006/112/WE w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U. UE L z dnia 23 marca 2011 r.), stałe miejsce prowadzenia działalności, oznacza miejsce inne niż siedziba podatnika, które charakteryzuje się:

• wystarczającym stopniem trwałości,
• odpowiednią strukturą techniczną i personalną, umożliwiającą odbiór i wykorzystywanie usług świadczonych do własnych potrzeb tego stałego miejsca prowadzenia działalności gospodarczej.

Przy interpretacji pojęcia „stałego miejsca prowadzenia działalności gospodarczej” kluczowe znaczenie ma dorobek orzeczniczy Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej („TSUE”). W orzeczeniach m.in. w sprawach C-168/84 Gunter Berkholz czy C-260/95 DFDS, podkreślono, że FE istnieje tylko wtedy, gdy miejsce to cechuje się minimalnym stopniem stałości wynikającym ze stałej obecności zasobów personalnych i technicznych niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej. Dodatkowo, w wyroku w sprawie C-190/95 ARO Lease, TSUE doprecyzował, iż FE musi charakteryzować się wystarczającym stopniem trwałości i strukturą odpowiednią pod względem zasobów ludzkich i technicznych do świadczenia danych usług w sposób niezależny. W kontekście nieruchomości, kluczowe znaczenie ma wyrok TSUE w sprawie C-931/19 Titanium Ltd, w którym TSUE jednoznacznie stwierdził, że FE nie może istnieć wyłącznie w oparciu o nieruchomość – konieczna jest również obecność własnego personelu. Jeśli właściciel nieruchomości nie dysponuje własnym personelem świadczącym usługi związane z jej wynajmem, nieruchomość ta nie stanowi FE dla celów VAT. W wyroku w sprawie C-333/20 Berlin Chemie A. Menarini SRL, TSUE rozwinął swoje podejście co do warunków koniecznych do wykształcenia się FE. Mianowicie, TSUE wskazał, że FE może powstać także w oparciu o cudze zaplecze personalne i techniczne, które podatnik wykorzystuje jak własne (na przykład na podstawie umów o świadczenie usług czy umów najmu, na mocy których zaplecze pozostawałoby do dyspozycji podatnika i które to umowy nie podlegałyby rozwiązaniu w krótkim czasie). TSUE zaznaczył jednak, że, to samo zaplecze nie może być jednocześnie wykorzystywane do świadczenia i odbioru tych samych usług. Stanowisko zaprezentowane powyżej znajduje potwierdzenie również interpretacjach indywidualnych Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej („DKIS”). Organ interpretacyjny potwierdza, że pasywny wynajem nieruchomości, przy którym podatnik nie angażuje własnych zasobów ludzkich i technicznych w Polsce i korzysta wyłącznie z usług podmiotów zewnętrznych, nie sprawując nad nimi bezpośredniej kontroli, nie kreuje FE (por. interpretacja indywidualna DKIS z dnia 24 lutego 2023 r. sygn. 0114-KDIP1-2.4012.587.2022.2.JO, interpretacja indywidualna z dnia 19 maja 2022 r. sygn. 0114-KDIP1-2.4012.92.2022.2.JO, interpretacja indywidualna z dnia 28 listopada 2023 r. sygn. 0114-KDIP1-2.4012.431.2023.2.RST). W świetle powyższego, można wnioskować, że samo posiadanie nieruchomości nie skutkuje automatycznie powstaniem stałego miejsca prowadzenia działalności gospodarczej. Taka kwalifikacja nie powinna mieć zastosowania w szczególności, gdy:

• nieruchomość jest wykorzystywana wyłącznie jako inwestycja (pasywny wynajem bez aktywnego zarządzania),
• działalności nie towarzyszy zaplecze personalne ani techniczne kontrolowane przez podatnika (podatnik korzysta wyłącznie z outsourcingu i nie ma wpływu na zasoby kadrowe, materialne czy techniczne podmiotów, od których nabywa usługi),
• podatnik nie ma realnej obecności w Polsce, a kluczowe decyzje dotyczące jego działalności są podejmowane za granicą.

Podsumowanie

Nieruchomość może, ale nie musi zostać uznana za stałe miejsce prowadzenia działalności gospodarczej w Polsce dla celów VAT. W praktyce ocena czy nieruchomość tworzy FE, powinna być dokonana indywidualnie, w oparciu o faktyczny stopień zaangażowania zasobów w Polsce, w tym zakres kontroli nad personelem i infrastrukturą. Jeżeli taki stan faktyczny zostanie potwierdzony, przedsiębiorca — niezależnie od miejsca jego rejestracji — będzie podlegał obowiązkom wynikającym z polskich przepisów VAT, w tym obowiązkowi wystawiania e-faktur za pośrednictwem KSeF.