Trendy na rynku nieruchomości 2026

Pomimo wyraźnego ożywienia widocznego w statystykach transakcyjnych, rynek nieruchomości nie wszedł w nowy cykl – wszedł w fazę selekcji. Coraz częściej postrzegany jest raczej jako faza „resetu” – jak słychać od inwestorów, to okres wymuszający powrót do fundamentów inwestycyjnych po latach silnej ekspansji i kompresji stóp kapitalizacji.

Selektywny cykl inwestycyjny i redefinicja wartości

Jednocześnie, znajdujemy się dziś w wyjątkowo selektywnym cyklu inwestycyjnym. O ile jeszcze kilka lat temu decyzje inwestycyjne były w dużej mierze determinowane lokalizacją oraz poziomem yieldów, obecnie coraz większe znaczenie mają trwałość modelu operacyjnego oraz odporność aktywa na zmienność rynkową.

Kapitał nie szuka dziś okazji – szuka jakości. W praktyce prowadzi to do dalszego pogłębiania się różnic pomiędzy aktywami typu prime i secondary. Najlepsze projekty, oferujące stabilność dochodów i przewidywalność operacyjną, utrzymują płynność inwestycyjną i zainteresowanie kapitału. Jednocześnie coraz większa część aktywów – szczególnie starszych, wymagających modernizacji i dostosowania do wymogów ESG – podlega wyraźnej repricingowi lub traci atrakcyjność inwestycyjną.

W tym kontekście inwestorzy wracają do analizy fundamentalnej. Kluczowe staje się nie tylko to, ile aktywo generuje dziś, ale przede wszystkim – jak będzie funkcjonowało w dłuższym horyzoncie oraz jak wrażliwe jest na zmiany otoczenia regulacyjnego i rynkowego.

Kapitał przestawia się strukturalnie w stronę sektorów, które lepiej znoszą zmienność i regulacje

Obserwujemy dalsze przesunięcie wolumenów inwestycyjnych w kierunku sektora mieszkaniowego, w tym PRS i PBSA, a także aktywów o charakterze bardziej antycyklicznym. Równolegle rośnie znaczenie modeli hybrydowych, projektów typu „mixed-use” łączących funkcje operacyjne z komponentem inwestycyjnym.

Jednym z najbardziej wyraźnych trendów, obserwowanych zarówno podczas MIPIM, jak i IHIF, jest dynamiczny rozwój segmentu branded residences. Model ten przestaje być domeną projektów luksusowych, rozszerzając się na segment upper-upscale. Inwestorom pozwala nie tylko uzyskać wyższe marże operacyjne, ale również większą przewidywalność wyjścia z inwestycji.

Równocześnie obserwujemy dalszą integrację rynku nieruchomości z rynkiem infrastrukturalnym, szczególnie w kontekście rozwoju data centres. W tym segmencie kluczowe znaczenie mają nie lokalizacja czy parametry techniczne, lecz dostęp do energii, infrastruktury oraz – przede wszystkim – najemców-operatorów, w tym hyperscalerów. W praktyce oznacza to przesunięcie ciężaru analizy z samego aktywa na jego otoczenie i relacje rynkowe.

Rosnące koszty budowy oraz ryzyko realizacji projektów powodują konieczność bliższej współpracy pomiędzy deweloperem a przyszłym operatorem. Coraz częściej powodzenie inwestycji uzależnione jest od wcześniejszego zabezpieczenia popytu oraz integracji modelu operacyjnego już na etapie projektowym.

Perspektywa rzeczoznawcy: od „wartości na dziś” do „wartości w czasie”

Co istotne, obserwowane zmiany rynkowe – dostrzegane dziś przez inwestorów i dealmakerów niejako „organicznie” – wpisują się w moment, w którym na poziomie europejskim zaczyna kształtować się nowy sposób definiowania wartości nieruchomości.

Zmiana podejścia inwestorów, polegająca na odejściu od analizy wyłącznie bieżących parametrów rynkowych na rzecz oceny trwałości dochodu, odporności na ryzyka oraz jakości modelu operacyjnego, jest oczywiście reakcją na sytuację geopolityczną i cykl rynkowy.

Zbiega się ona w czasie z wdrażaniem regulacji unijnych – w szczególności CSRD oraz taksonomii UE – które po raz pierwszy w sposób systemowy wprowadzają obowiązek analizy długoterminowej zdolności aktywów do generowania wartości w sposób zrównoważony.

Tym samym, w środowisku rzeczoznawców oraz standardów międzynarodowych (RICS, TEGOVA), coraz wyraźniej wyodrębnia się pojęcie Property Value, rozumiane jako wartość odzwierciedlająca nie tylko aktualne warunki rynkowe, lecz również:

• trwałość przepływów pieniężnych,
• zdolność aktywa do adaptacji do przyszłych wymogów regulacyjnych,
• oraz stabilność modelu operacyjnego.

Choć nie jest to jeszcze formalnie zdefiniowana kategoria wartości w polskich przepisach prawa, kierunek tej zmiany jest spójny z ewolucją rynku.

W praktyce oznacza to, że rynek – często nieświadomie – zaczyna już dziś operować na definicji wartości, która dopiero znajduje swoje odzwierciedlenie w regulacjach. To oznacza przesunięcie z wyceny aktywa na ocenę jego zdolności do przetrwania

W efekcie legislacja zacznie nazywać i systematyzować coś, co inwestorzy od zawsze intuicyjnie rozumieli – że dwa aktywa o tej samej wartości rynkowej mogą mieć zupełnie różną wartość inwestycyjną.