Kluczowe elementy umów o zarządzanie w branży hotelowej (HMA) – „key money”

Konkurencja wśród markowych operatorów hotelowych o zabezpieczenie długoterminowych umów zarządzania może być zacięta. Przedsiębiorczy właściciele hoteli i deweloperzy często angażują się w procesy przetargowe i oceniają nie tylko rozpoznawalność marki, jej reputację i jakość, ale również oferowane przez operatorów zachęty finansowe. Key money może wywoływać specyficzne skutki podatkowe, w szczególności na gruncie podatku od towarów i usług (VAT).

Charakter ekonomiczny key money

Często stosowaną na rynku hotelowym zachętą finansową jest tzw. key money — płatność, w której ramach:

• operator przekazuje właścicielowi hotelu środki finansowe w zamian za długoterminową umowę zarządzania, lub
• właściciel hotelu przekazuje środki finansowe operatorowi celem zachęty do przystąpienia do umowy zarządzania.

Środki te są zazwyczaj wypłacane w momencie otwarcia hotelu albo w krótkim okresie przed lub po jego otwarciu. W większości przypadków key money nie podlega zwrotowi, chyba że umowa o zarządzanie zostanie rozwiązana przed upływem określonego w niej terminu bądź w przypadku spełnienia innych warunków. Kwota key money zależy od różnych czynników, np. wielkości i lokalizacji hotelu, prognozowanych opłat w okresie obowiązywania umowy zarządzania oraz konkurencji w zakresie usług zarządzania hotelem ze strony innych operatorów. Hotel o strategicznej wartości dla marki, np. usytuowany w prestiżowej nieruchomości w kluczowym miejscu na mapie istotnego miasta, może wymagać wypłaty znaczącej kwoty key money.

Charakter prawny key money

Key money może opierać się  na różnych konstrukcjach cywilnoprawnych. W szczególności może przybierać formę gwarancji lub innego zabezpieczenia wykonania umowy. W wielu przypadkach może być i jest konstruowana jako umowa nienazwana w rozumieniu przepisów prawa cywilnego. Płatność z tytułu key money może również być realizowana na różne sposoby, zależnie od indywidualnych ustaleń między właścicielem hotelu a jego operatorem. I tak może przybrać formę jednorazowej wypłaty, być rozłożona na transze, doliczona do czynszu lub przybrać inną, uzgodnioną formę dostosowaną do potrzeb obu stron.

Charakter podatkowy Key money

Wypłata key money może stanowić swoistą zachętę finansową wypłacaną przez operatora na rzecz właściciela nieruchomości celem zabezpieczenia umowy o zarządzanie i przeciwdziałanie sytuacji zawarcia takiej umowy z konkurencją. Na gruncie przepisów o VAT kluczowym jest ustalenie, czy wypłata środków finansowych z tytułu key money:

• powinna zostać sklasyfikowana jako płatność za usługę,
• a jeżeli tak, to czy w świetle regulacji zwartej art. 28e tej ustawy powinna zostać sklasyfikowana jako płatność za usługę związaną z nieruchomością i tym samym podlegać opodatkowaniu VAT w miejscu jej położenia.

Płatność z tytułu key money jako wynagrodzenie za usługę na gruncie VAT

Dla celów VAT co do zasady każde świadczenie, które nie stanowi dostawy towarów, jest świadczeniem usług (art. 8 Ustawy VAT). Zważywszy że przedmiotem świadczenia, z tytułu którego ma nastąpić wypłata key money, nie jest dostawą towarów (nie dotyczy rzeczy ani energii), świadczenie to będzie stanowić usługę w rozumieniu przepisów o VAT. Opodatkowaniu VAT podlega, co do zasady, odpłatne świadczenie usług. W przypadku key money stanowi ono wynagrodzenie za świadczenie, którego dotyczy. Świadczenie to może zatem podlegać VAT.

Kategoria usług

Na gruncie VAT usługa może być samoistna bądź kompleksowa (złożona). W przypadku usługi kompleksowej jej elementy składowe nie stanowią celu samego w sobie i dzielą los świadczenia głównego. Innymi słowy, usługi kompleksowe charakteryzują się tym, że ich elementy składowe, choć możliwe do wyodrębnienia, tworzą nierozerwalną całość, której nie można rozpatrywać odrębnie w kontekście VAT. Oznacza to, że wypłata z tytułu key money może podlegać takim samym zasadom opodatkowania, jak całość świadczeń wynikających z umowy. W sytuacji, gdy wypłata key money nie pozostaje w ścisłym związku z innymi świadczeniami tj. realizacja wypłaty z tego tytułu nie prowadzi do wykonania świadczenia głównego  – istnieje możliwość uznania ją za usługę samoistną. W takim przypadku beneficjent płatności otrzymuje środki finansowe za konkretne, niezależne od reszty działań zobowiązanie. Zupełnie inaczej wygląda sytuacja, gdy key money stanowi część szerszego pakietu świadczeń. W przypadku, gdy wypłata jest nierozłącznie związana z innymi usługami, możliwe, że należy rozpatrywać ją w ramach usługi kompleksowej.

Płatność z tytułu key money jako wynagrodzenie za usługę związaną z nieruchomością

Z punktu widzenia VAT istotne jest ustalenie kategorii usługi, której key money dotyczy, co może determinować właściwe dla niej miejsce świadczenia, stawkę VAT czy inne elementy wpływające na ostateczną wysokość zobowiązania podatkowego. W szczególności ważne jest ustalenie, czy key money stanowi wynagrodzenie za usługę związaną z nieruchomością, o której mowa w art. 28e Ustawy VAT. Ustawa o VAT nie definiuje pojęcia „usługi związanej z nieruchomościami”. Swoją regulację znajduje ona w Rozporządzeniu wykonawczym Rady Unii Europejskiej z dnia 15 marca 2011 r. ustanawiającego środki wykonawcze do dyrektywy 2006/112/WE w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej nr 282/2011 (wersja przekształcona) (Dz.U. L 77 z 23.03.2011, p. 1–22.). Zgodnie z art. 31a ust. 1 ww. Rozporządzenia wykonawczego za „usługi związane z nieruchomościami”, uznaje się te usługi, które mają wystarczająco bezpośredni związek z daną nieruchomością. Usługi uważa się za mające wystarczająco bezpośredni związek z nieruchomością w następujących przypadkach:

• gdy wywodzą się z nieruchomości, a dana nieruchomość stanowi element składowy usługi i jest elementem centralnym oraz niezbędnym z punktu widzenia świadczonych usług;
• gdy są świadczone w odniesieniu do nieruchomości lub dla niej przeznaczone i mają na celu zmianę prawnego lub fizycznego stanu danej nieruchomości.

Dla zakwalifikowania danej usługi jako „związanej z nieruchomością” decydujące znaczenie ma zatem to, czy usługa ta pozostaje w ścisłym i nierozerwalnym związku z konkretną nieruchomością, niezależnie od tego, dla jakiego podmiotu jest wykonywana oraz gdzie znajduje się siedziba usługodawcy. Zważywszy że na polskim rynku stosowanie zachęt takich jak key money jest rozwiązaniem nowatorskim, brak jest jakiejkolwiek wykładni przepisów dotyczących wprost tego rozwiązania. Tym bardziej każdy przypadek powinien podlegać indywidualnej i szczegółowej analizie. Argumentem przemawiającym za kwalifikacją usługi, której key money, jako związanej z nieruchomościami dla celów VAT jest związek przedmiotowej płatności z konkretną nieruchomością, bez której operator nie byłby zainteresowany zawarciem oraz zabezpieczeniem zawarcia umowy o zarządzanie.  Z drugiej strony wątpliwości może budzić m. in. to, czy rzeczywiście usługi te mają na celu zmianę stanu prawnego lub faktycznego nieruchomości. Wypłata key money może być bowiem uznana za przedpłatę, np. w sytuacji, gdy jest ona związana z przyszłymi usługami świadczonymi przez operatora hotelowego na rzecz właściciela nieruchomości. Przykładem może być sfinansowanie wdrożenia systemu zarządzania, rozpoczęcia działań operacyjnych lub objęcia hotelu daną marką. Innym podejściem jest traktowanie key money jako rabatu udzielonego przez właściciela nieruchomości operatorowi hotelowemu. Taka kwalifikacja może być uzasadniona, gdy key money pełni funkcję zachęty finansowej, mającej na celu np. obniżenie kosztów związanych z objęciem zarządzania nieruchomością.

Podsumowanie

Prawidłowe określenie mechanizmu opodatkowania VAT dla płatności z tytułu key money ma kluczowe znaczenie, zarówno z perspektywy właściwego sformułowania zapisów dotyczących tej formy zachęty w umowie pomiędzy operatorem a właścicielem nieruchomości, jak i ich właściwej dokumentacji oraz rozliczenia podatkowego. Dokładne ujęcie tych kwestii pozwala uniknąć potencjalnych sporów podatkowych oraz zapewnia zgodność z obowiązującymi przepisami, co jest szczególnie istotne w kontekście coraz bardziej złożonych transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych.