W dniu 17 czerwca 2025 r. Naczelny Sąd Administracyjny (NSA) wydał ważne orzeczenie (sygn. akt III FSK 400/24), które rozstrzyga na korzyść podatników wątpliwości dotyczące opodatkowania budynków mieszkalnych wynajmowanych w ramach działalności gospodarczej.
Sąd ten uchylił wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie oraz niekorzystną interpretację indywidualną Prezydenta Miasta Krakowa. Potwierdził, że budynki mieszkalne wynajmowane osobom fizycznym wyłącznie na cele mieszkaniowe podlegają opodatkowaniu niższą stawką podatku od nieruchomości właściwą dla budynków mieszkalnych (art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a ustawy o podatkach i opłatach lokalnych – u.p.o.l.), a nie wyższą stawką przewidzianą dla budynków zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej.
Spółka prowadziła działalność polegającą na długoterminowym wynajmie lokali mieszkalnych osobom fizycznym, zawierając umowy na okres co najmniej 12 miesięcy z zastrzeżeniem wyłącznie mieszkaniowego sposobu korzystania z lokalu. Organ i sąd pierwszej instancji uznały, że sam fakt prowadzenia przez spółkę działalności gospodarczej i ujęcia budynku w ewidencji środków trwałych przesądza o zastosowaniu wyższej stawki.
NSA nie podzielił tego stanowiska, odwołując się do uchwały składu siedmiu sędziów NSA z dnia 21 października 2024 r. (sygn. akt III FPS 2/24), zgodnie z którą kryterium decydującym jest faktyczny sposób wykorzystania powierzchni budynku.
Zgodnie z uchwałą i potwierdzającym ją wyrokiem, jeżeli budynek (lub jego część) służy trwałemu zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych najemców, należy stosować stawkę mieszkaniową. Sam fakt, że wynajmującym jest przedsiębiorca, nie uzasadnia automatycznie kwalifikacji obiektu jako zajętego na działalność gospodarczą. Wyższą stawką można objąć jedynie te powierzchnie, w obrębie których faktycznie wykonywana jest działalność gospodarcza (np. biura, lokale usługowe) lub które nie realizują funkcji mieszkaniowej i pozostają w dyspozycji przedsiębiorcy jako element jego strategii biznesowej (w szczególności najem krótkoterminowy o charakterze hotelarskim).
Wyrok wdraża w życie przełomową uchwałę NSA z października 2024 r. i ma istotne znaczenie dla podmiotów prowadzących działalność w sektorze najmu instytucjonalnego, w tym deweloperów, spółek komunalnych oraz funduszy inwestujących w nieruchomości mieszkaniowe na wynajem. Potwierdza on, że cel i charakter faktycznego użytkowania lokali przez najemców jest ważniejszy, niż status prawny właściciela. Długoterminowy najem na cele mieszkaniowe zachowuje charakter mieszkalny budynku, nawet gdy jest prowadzony w formie zorganizowanej działalności gospodarczej.
Różnica w stawkach podatku od nieruchomości jest istotna (stawka mieszkaniowa jest zwykle kilkukrotnie niższa, niż stawka dla budynków niemieszkalnych), więc omawiany wyrok może otwierać drogę do weryfikacji dotychczasowych rozliczeń podatku od nieruchomości, składania korekt deklaracji lub uzyskania interpretacji indywidualnych potwierdzających prawo do niższej stawki.
Organom podatkowym będzie teraz znacznie trudniej kwestionować stosowanie stawki mieszkaniowej w przypadku długoterminowego, czysto mieszkaniowego najmu.
Rafał Wienconek
Senior Manager
