Nowe przepisy o podatku od nieruchomości od 2025 r.

Podatek od nieruchomości (PON) jest istotnym obciążeniem dla producentów energii, np. pochodzącej z farm wiatrowych, stanowiąc istotną pozycję w puli ponoszonych przez nich kosztów gotówkowych. Nowe przepisy o podatku od nieruchomości, które wejdą w życie 1 stycznia 2025 r., wydają się nie przynosić ograniczenia wartości PON po stronie producentów energii, ale mogą co najmniej ograniczyć liczbę sporów dotyczących tego podatku.

Kiedy nowe przepisy o PON wejdą w życie?

Ustawa nowelizującą przepisy o podatkach i opłatach lokalnych, w tym PON, została ogłoszona w Dzienniku Ustaw 29 listopada 2024 r., a tym samym wejdzie w życie 1 stycznia 2025 r.

Co się zmieni?

Nowelizacja dotyczy w szczególności następujących elementów konstrukcyjnych PON:

• definicji budynku i budowli jako przedmiotów opodatkowania PON;
• stawki PON dla garaży zlokalizowanych w budynkach mieszkalnych;
• zwolnienia od opodatkowania PON infrastruktury kolejowej (w kontekście pomocy publicznej).

Dla celów ustalenia istnienia budynku lub budowli jako przedmiotów opodatkowania PON konieczne będzie uwzględnienie ich elementów definicyjnych, w tym takich jak obiekt budowlany czy roboty budowlane, dla których również przewidziano nowe definicje. I tak dla celów PON od 2025 r. obiekt budowlany oznacza budynek lub budowlę, z wyłączeniem wyrobisk górniczych, a także niewielkich obiektów stanowiących: (i) obiekty kultu religijnego – w szczególności kapliczki, krzyże przydrożne i figury, (ii) obiekty architektury ogrodowej – w szczególności posągi i figurki ogrodowe, wodotryski, mostki, pergole, murowane grille i oczka wodne, (iii) obiekty użytkowe służące rekreacji codziennej i utrzymaniu porządku – w szczególności śmietniki, (iv) wiaty na wózki dziecięce i rowery oraz obiekty stanowiące wyposażenie placów zabaw dla dzieci. Natomiast przez roboty budowlane należy rozumieć na potrzeby PON od 20205 r. prace polegające na budowie, odbudowie, rozbudowie, nadbudowie, przebudowie lub montażu, do których stosuje się przepisy ustawy Prawo budowlane. Jednocześnie wiele elementów konstrukcyjnych PON nie zmieni się od nowego roku, w szczególności w zakresie podmiotów tego podatku (w tym w kontekście posiadania zależnego czy samoistnego nieruchomości) czy zakresu terytorialnego jego obowiązywania oraz właściwości miejscowej organów podatkowych właściwych w zakresie PON (w tym w odniesieniu do nieruchomości położonych na ternie polskiej wyłącznej strefy ekonomicznej, czyli przede wszystkim morskich farm wiatrowych), a także odnośnie do podstawy opodatkowania tym podatkiem.

Jaka będzie nowa definicja budynku?

Budynkiem dla celów PON i przedmiotem opodatkowania tym podatkiem będzie od 2025 r. obiekt spełniający kumulatywnie cztery warunki:

• Będzie trwale związany z gruntem (w myśl przepisów o PON, tzn. fizycznie połączony z podłożem, zapewniającym stabilność oraz ochronę przed czynnikami zewnętrznymi),
• Będzie trwale wydzielony z przestrzeni przegrodami budowlanymi,
• Będzie posiadał fundamenty i dach,
• Będzie wzniesiony w wyniku robót budowlanych (według przepisów o PON, prac polegających na budowie, odbudowie, rozbudowie, nadbudowie, przebudowie lub montażu, do których stosuje się przepisy ustawy Prawo budowlane).

W ramach budynku opodatkowane będą również instalacje zapewniające możliwość jego użytkowania zgodnie z przeznaczeniem. Jednocześnie budynkiem na potrzeby PON nie będą obiekty, w których są lub mogą być gromadzone materiały sypkie, materiały występujące w kawałkach, albo materiały w postaci ciekłej lub gazowej, którego podstawowym parametrem technicznym wyznaczającym jego przeznaczenie jest pojemność (np. zbiorniki). Znowelizowane przepisy o PON zakładają prymat definicji budynku, tj. obiekt spełniający kryteria kwalifikacji jako budynek nie powinien być rozpatrywany jako budowla. Jednakże istnienie budynku nie konsumuje automatycznie istnienia budowli – innymi słowy, zlokalizowane w budynku budowle (w rozumieniu nowych przepisów o podatku od nieruchomości) będą podlegały opodatkowaniu niezależnie od budynku.

Jaka będzie nowa definicja budowli?

Od 2025 roku definicja budowli dla celów PON obejmie następujące kategorie obiektów:

• obiekt niebędący budynkiem, wymieniony w (nowododanym) załączniku nr 4 do ustawy, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość jego użytkowania zgodnie z przeznaczeniem,
• elektrownia wiatrowa, elektrownię jądrowa i elektrownia fotowoltaiczna, biogazownia, magazyn energii, kocioł, piec przemysłowy, kolej linową, wyciąg narciarski oraz skocznię, w części niebędącej budynkiem – w zakresie ich części budowlanych,
• urządzenie budowlane – przyłącze oraz urządzenie instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, oraz inne urządzenie techniczne, bezpośrednio związane z budynkiem lub obiektem, o którym mowa w lit. a, niezbędne do ich użytkowania zgodnie z ich przeznaczeniem,
• urządzenie techniczne inne niż wymienione w lit. a–c – w zakresie jego części budowlanych,
• fundamenty pod maszyny oraz pod urządzenia techniczne, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową,

– wzniesione w wyniku robót budowlanych, także w przypadku, gdy stanowią część obiektu niewymienionego w ustawie. Obiekty wymienione w załączniku nr 4 obejmują szereg bardzo zróżnicowanych obiektów (łącznie 28 wyszczególnionych przez ustawodawcę kategorii), w tym niejednorodnych. Przykładowo w załączniku tym wskazano takie obiekty jak:

• występujące samodzielnie lub stanowiące element sieci obiekty, których charakterystycznym parametrem jest długość:
  • wodociąg, gazociąg, ciepłociąg oraz inny rurociąg,
  • trakcja elektroenergetyczna oraz linia elektroenergetyczna,
  • linia kablowa podziemna, umieszczona bezpośrednio w ziemi lub nadziemna, z wyłączeniem kabli telekomunikacyjnych dowieszonych do już istniejącej linii kablowej nadziemnej,
  • kanalizacja kablowa i kanał technologiczny, z wyłączeniem zainstalowanych w nich kabli oraz
  • inny kanał

– wraz z fundamentem, podbudową słupową oraz konstrukcją wsporczą, o ile je posiadają (poz. 13);

• sztuczna wyspa (poz. 14);
• dalba (poz. 14);
• instalacja przemysłowa inna niż wymieniona w załączniku (poz. 25).

Jakie są terminy na złożenie deklaracji i zapłatę PON?

Termin na złożenie rocznej deklaracji na PON za dany rok upływa 31 stycznia tego (danego) roku. W 2025 r. podatnicy mogą odroczyć termin złożenia takiej rocznej deklaracji do 31 marca 2025 r. Jeżeli chcą skorzystać z tej możliwości, będą musieli poinformować o tym właściwy organ podatkowy w formie stosownego oświadczenia, a także w terminie wpłacić na rachunek właściwej gminy miesięczne raty podatku od nieruchomości za styczeń, luty i marzec (do 31 stycznia, 15 lutego i 15 marca, odpowiednio). Wysokość tych rat powinna odpowiadać średniej miesięcznej kwocie PON należnego za 2024 r. Ewentualne niedopłaty powinny zostać uiszczone do 31 marca 2025 r. i w takim przypadku nie będą traktowane jako zaległości podatkowe. Z kolei potencjalne wartości nadpłacone nie będą traktowane jako nadpłata podatkowa, ale będą mogły zostać zaliczone lub zwrócone na zasadach ogólnych.

Co oznaczają zmiany dla podatników, w tym producentów energii?

Nowelizacja ustawy o podatkach i opłatach lokalnych eliminuje część niejasności interpretacyjnych związanych z definicjami budynków i budowli, w tym wykorzystywanych przez podatników działających w sektorze energetyki, jako przedmiotów opodatkowania PON. Wydaje się jednak, że nowe przepisy zawierają nieścisłości, m. in.:

• nie doprecyzowano pojęć takich jak „urządzenie budowlane”, „instalacja przemysłowa” czy „inne urządzenie techniczne”;
• nie uniknięto referencji do innych przepisów niż zawarte w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych, np. definicja robót budowlanych (w których wyniku mają być wzniesione obiekty podlegające opodatkowaniu PON), odsyła do Prawa budowlanego;
• nie sprecyzowano również wzajemnych relacji pomiędzy poszczególnymi kategoriami budowli, w szczególności nie jest pewne, czy wskazane jako odrębna kategoria budowli elektrownie wiatrowe, jądrowe, fotowoltaiczne (oraz inne obiekty) i opodatkowane (zgodnie ze wskazaniem ustawodawcy) w zakresie ich części budowlanych konsumują wszystkie elementy, czy może jednak mogą być rozpoznawane jako opodatkowane PON inne elementy takich elektrowni, tym bardziej skoro definicja urządzeń technicznych, wprost wskazuje, że dotyczy innych niż wymienione wcześniej w przepisach (alternatywnie nie rozstrzygnięto np., gdzie zaczyna się / kończy się taka elektrownia).

Podatnicy zapewne wciąż będą mierzyć się z wątpliwościami, a przynajmniej ich część prawdopodobnie  stanie się przedmiotem sporów z organami podatkowymi. Bez względu na wątpliwości dot. wykładni nowych przepisów, mogą one skutkować obowiązkiem rozpoznania nowych (względem dotychczas deklarowanych) przedmiotów opodatkowania PON. W takim przypadku konieczne będzie ustalenie podstawy ich opodatkowania PON. Konieczna może być współpraca z właściwymi ekspertami, którzy pomogą ocenić sytuację i uniknąć konsekwencji ewentualnie błędnej kwalifikacji obiektów. Uwzględniając krótkie terminy ustawowe (nawet przy założeniu dopuszczalnego odroczenia terminu na złożenie deklaracji na PON za 2025 r.) działania należy podjąć możliwie jak najszybciej.