Gdy deweloper partycypuje w kosztach infrastruktury – nowy wyrok NSA
Naczelny Sąd Administracyjny (NSA) w wyroku z dnia 26 września 2025 r. (sygn. akt I FSK 1359/22) potwierdził, że opłata partycypacyjna wnoszona przez inwestora w celu sfinansowania rozbudowy infrastruktury technicznej stanowi wynagrodzenie za odpłatne świadczenie usług i podlega opodatkowaniu VAT.
Sprawa dotyczyła dewelopera, który zobowiązał się do wniesienia bezzwrotnej opłaty na rzecz spółki eksploatującej sieć wodno-kanalizacyjną, aby umożliwić wcześniejsze przyłączenie swojej inwestycji. Sąd uznał, że pomiędzy stronami powstał stosunek zobowiązaniowy, w którego ramach spółka wykonuje na rzecz inwestora konkretne świadczenie — rozbudowuje sieć w sposób przynoszący wymierną korzyść gospodarczą. Tym samym opłata ta ma charakter ekwiwalentny i powinna być traktowana jako odpłatna usługa w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o VAT.
Nasz komentarz:
Orzeczenie to wpisuje się w ugruntowaną już linię orzeczniczą, zgodnie z którą dla celów VAT decydujące znaczenie ma rzeczywisty charakter ekonomiczny transakcji, a nie jej formalne nazewnictwo. Dla inwestorów oznacza to konieczność dokładnego planowania rozliczeń przy projektach infrastrukturalnych, w których granica między darowizną a usługą bywa cienka, ale podatkowo — kluczowa.
Split payment także przy płatnościach na rzecz podwykonawców — precedensowy wyrok NSA
W dniu 26 września 2025 r. Naczelny Sąd Administracyjny (NSA) wydał istotny wyrok (sygn. akt I FSK 1154/22), który znacząco wpływa na interpretację stosowania mechanizmu podzielonej płatności (MPP) w kontekście odpowiedzialności solidarnej za zobowiązania podatkowe.
Sprawa dotyczyła inwestora, który w ramach umowy o roboty budowlane był solidarnie odpowiedzialny za wynagrodzenie podwykonawcy. Podwykonawca wystawił faktury, a inwestor dokonał płatności bezpośrednio na jego rzecz, nie stosując mechanizmu podzielonej płatności. Organ podatkowy zakwestionował takie działanie, wskazując na obowiązek stosowania MPP w przypadku transakcji objętych mechanizmem.
Sąd uznał, że obowiązek stosowania MPP dotyczy również sytuacji, w których zamawiający dokonuje płatności bezpośrednio na rzecz podwykonawcy w ramach solidarnej odpowiedzialności za wynagrodzenie. Sąd podkreślił, że taka interpretacja jest zgodna z celem regulacji, którym jest przeciwdziałanie nadużyciom podatkowym. W przeciwnej sytuacji mogłoby dojść do obejścia prawa poprzez unikanie stosowania MPP w transakcjach objętych tym mechanizmem.
Nasz komentarz:
Wyrok NSA stanowi istotny przekaz, zwłaszcza dla sektora budowlanego, gdzie często występują sytuacje solidarnej odpowiedzialności inwestora za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy. Zgodnie z powołaną wykładnią, inwestorzy powinni rygorystycznie podchodzić do stosowania MPP.
Zwrot nakładów a VAT – NSA potwierdza, że liczy się ekonomiczny sens transakcji
Naczelny Sąd Administracyjny (NSA) w wyroku z 23 października 2025 r. (sygn. I FSK 1283/22) rozstrzygnął istotny dla praktyki podatkowej spór dotyczący kwalifikacji zwrotu nakładów poniesionych na cudzym gruncie. Sąd uznał, że przekazanie właścicielowi gruntu za wynagrodzeniem nakładów poniesionych na budowę budynku stanowi odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, a nie świadczenie usług.
Sprawa dotyczyła spółki, która na podstawie umowy dzierżawy wybudowała na gruncie szpitala ośrodek radioterapii. Po zakończeniu współpracy i rozwiązaniu umowy dzierżawy, budynek wraz z nakładami został przekazany właścicielowi działki. W zamian spółce przysługiwało roszczenie o zwrot poniesionych nakładów, które zostały udokumentowane fakturą.
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej (DKIS) uznał, że w takim przypadku nie dochodzi do dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, ponieważ budynek – jako część składowa gruntu – stanowi własność jego właściciela. W ocenie DKIS czynność ta powinna być traktowana jako odpłatne świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, gdyż przedmiotem obrotu nie jest rzecz (towar), lecz prawo do zwrotu nakładów, o charakterze czysto zobowiązaniowym.
Z takim stanowiskiem nie zgodził się ani Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie, ani NSA. NSA podkreślił, że pojęcie dostawy towarów na gruncie ustawy o VAT ma autonomiczny charakter i nie może być zawężane przez konstrukcje prawa cywilnego, takie jak zasada superficies solo cedit. Sąd wskazał, że na gruncie VAT decydujące znaczenie ma ekonomiczny charakter transakcji, a nie formalne przeniesienie własności. Innymi słowy skoro dzierżawca, który wybudował budynek na cudzym gruncie, faktycznie nim dysponował i następnie przekazał go właścicielowi za wynagrodzeniem, mamy do czynienia z dostawą towarów, a nie z usługą.
Nasz komentarz:
Dla podatników praktyczna konkluzja jest jasna: zwrot nakładów poniesionych na cudzym gruncie może stanowić dostawę towarów, a nie usługę, o ile dochodzi do faktycznego przekazania budynku lub budowli za wynagrodzeniem.
Granica między oświadczeniem a rezygnacją ze zwolnienia z VAT w ramach umowy sprzedaży nieruchomości – nowe stanowisko Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej
W interpretacji indywidualnej z 19 września 2025 r. (sygn. 0112-KDIL1-2.4012.418.2025.2.SN), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wskazał, że skuteczna rezygnacja ze zwolnienia od VAT sprzedaży nieruchomości — zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT — wymaga wyraźnego, jednoznacznego oświadczenia woli złożonego przez obie strony transakcji. Nie jest dopuszczalne, aby zrzeczenie się zwolnienia następowało w sposób dorozumiany, np. poprzez samo zastosowanie stawki VAT na fakturze lub wskazanie w umowie, że transakcja „podlega opodatkowaniu”. Takie postanowienia nie stanowią bowiem jednoznacznego potwierdzenia, że strony świadomie i zgodnie zamierzały zrezygnować ze zwolnienia przewidzianego w ustawie VAT.
W przedstawionym we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej stanie faktycznym strony umieściły w akcie notarialnym postanowienie, że sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu VAT, co spowodowało, że notariusz nie pobrał podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC). Fiskus uznał jednak, że takie postanowienie nie dowodzi rzeczywistej, świadomej rezygnacji ze zwolnienia od VAT, a jedynie informuje o sposobie rozliczenia transakcji. Organ zwrócił uwagę, że aby uznać rezygnację za skuteczną, musi ona wynikać wprost z treści dokumentu, w sposób niebudzący wątpliwości interpretacyjnych.
Nasz komentarz:
Przedstawiona interpretacja indywidualna niesie za sobą kilka jednoznacznych konsekwencji. Po pierwsze, podatnicy planujący opodatkowanie dostawy nieruchomości powinni zadbać o jednoznaczne sformułowanie oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia transakcji od VAT – najlepiej w formie wyodrębnionego, wspólnego oświadczenia stron, zawartego w akcie notarialnym lub innym dokumencie, którego treść i doręczenie można łatwo udokumentować. Po drugie, samo wskazanie w umowie, że transakcja podlega opodatkowaniu VAT czy wystawienie faktury z VAT, bez towarzyszącego oświadczenia, nie gwarantuje akceptacji stanowiska przez organy podatkowe i może prowadzić do zakwestionowania rozliczeń. Po trzecie, z perspektywy zarządzania ryzykiem podatkowym, warto pamiętać o potencjalnych skutkach zakwestionowania rezygnacji ze zwolnienia – zarówno na gruncie VAT, jak i podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC).
Gdy rozbiórka nie ruszyła przed sprzedażą — dostawa nieruchomości z budynkiem przeznaczonym do rozbiórki i konsekwencje dla zwolnienia z VAT
W interpretacji indywidualnej z dnia 19 września 2025 r. (sygn. 0112-KDIL1-2.4012.418.2025.2.SN) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej (DKIS) pochylił się nad istotnym problemem praktycznym dotyczącym kwalifikacji na gruncie VAT sprzedaży nieruchomości, na której posadowiony jest budynek przeznaczony do rozbiórki.
W analizowanym przypadku spółka planowała sprzedaż gruntu, na którym znajdował się budynek przeznaczony do rozbiórki, natomiast do dnia sprzedaży prace rozbiórkowe nie zostały faktycznie rozpoczęte. Spółka uznała, że w takiej sytuacji przedmiotem dostawy będzie grunt niezabudowany, co pozwoliłoby – w jej ocenie – zastosować zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.
Organ podatkowy nie podzielił tej interpretacji. DKIS wskazał jednoznacznie, że skoro rozbiórka budynku nie została rozpoczęta przed dokonaniem dostawy, to transakcja dotyczy nieruchomości zabudowanej (gruntu wraz z posadowionym na nim budynkiem), a nie samego gruntu. Tym samym dostawa nie może być traktowana jako sprzedaż nieruchomości niezabudowanej w rozumieniu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.
Organ odwołał się przy tym do ugruntowanego orzecznictwa TSUE i NSA (m.in. sprawy C-461/08 Don Bosco Onroerend Goed oraz I FSK 382/17), zgodnie z którym o charakterze nieruchomości na potrzeby VAT decyduje jej faktyczny stan w momencie dostawy, a nie zamiar stron co do przyszłego wykorzystania gruntu. Dopóki obiekt budowlany istnieje fizycznie i rozbiórka nie została rozpoczęta, nieruchomość pozostaje zabudowana.
Nasz komentarz:
Powołana interpretacja potwierdza konsekwentne podejście organów podatkowych: dla celów VAT o kwalifikacji dostawy decyduje stan faktyczny nieruchomości w chwili sprzedaży, a nie zamiar jej rozbiórki w przyszłości.
Dla podatników kluczowy wniosek jest taki, że samo planowanie rozbiórki czy zawarcie umowy z wykonawcą nie zmienia statusu nieruchomości – dopóki fizyczne prace rozbiórkowe nie zostaną rozpoczęte, sprzedaż należy traktować jako dostawę nieruchomości zabudowanej.
Jednocześnie interpretacja przypomina o formalnym rygoryzmie towarzyszącym rezygnacji ze zwolnienia z VAT. Oświadczenie składane w akcie notarialnym musi w sposób jednoznaczny spełniać wymogi ustawowe – sama intencja stron, nawet poparta stosowaniem ceny brutto, nie wywołuje skutków prawnych.
