Wartość odtworzeniowa jako dopuszczalna podstawa wyceny budowli dla celów podatku od nieruchomości

Naczelny Sąd Administracyjny w dniu 10 kwietnia 2026 r. wydał wyrok (sygn. akt III FSK 560/24), w którym stwierdził, że przy ustalaniu wartości budowli w trybie art. 4 ust. 7 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych dopuszczalne jest oparcie się na opinii biegłego, w której dokonano wyceny budowli poprzez ustalenie jej wartości odtworzeniowej.

W wyniku kontroli podatkowej ujawniono, że podatnik nie zgłosił do opodatkowania hali magazynowej oraz budowli związanych z prowadzeniem działalności w postaci utwardzenia terenu i ogrodzenia. Budowle te były naprawiane i remontowane we własnym zakresie przez podatnika. Powołany przez organ podatkowy biegły dokonał wyceny budowli przy zastosowaniu metody wartości odtworzeniowej.

Podatnik zakwestionował tę wycenę w skardze kasacyjnej, argumentując, że zastosowana metoda prowadzi do zawyżenia wartości budowli oraz, że wartość odtworzeniowa (koszt odtworzenia pomniejszony o zużycie) nie jest tożsama z wartością rynkową. Przepisy art. 4 ust. 7 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych (u.p.o.l.) odwołują się do wartości rynkowej, która w praktyce może istotnie odbiegać od wartości odtworzeniowej.

NSA oddalił skargę kasacyjną i potwierdził prawidłowość podejścia organu podatkowego. W uzasadnieniu sąd wskazał, że zasadniczo podstawą opodatkowania jest wartość określona zgodnie z przepisami o podatkach dochodowych, bez pomniejszania o odpisy amortyzacyjne. W przypadku środków trwałych wytworzonych we własnym zakresie jest to koszt ich wytworzenia.

W sytuacji, gdy brak jest wiarygodnych danych umożliwiających ustalenie wartości rynkowej dopuszczalne jest oparcie się na opinii biegłego wykorzystującej metodę wartości odtworzeniowej. Sąd jednoznacznie zaakceptował stosowanie wartości odtworzeniowej jako podstawy wyceny, zwłaszcza w sytuacjach, gdy brak jest porównywalnych transakcji rynkowych, przedmiot wyceny ma charakter specyficzny lub pomocniczy (np. ogrodzenia, utwardzenia terenu) oraz nie istnieje rynek dla samodzielnie funkcjonujących obiektów tego typu.

Orzeczenie NSA z dnia 10 kwietnia 2026 r. potwierdza, że wartość odtworzeniowa może stanowić dopuszczalną podstawę wyceny budowli dla celów podatku od nieruchomości. Warunkiem jest jednak właściwe uzasadnienie jej zastosowania, zwłaszcza w kontekście braku możliwości ustalenia wartości rynkowej.

Wyrok potwierdza, że wybór metody wyceny powinien odpowiadać specyfice danego obiektu, a nie być determinowany wyłącznie formalnym odwołaniem do pojęcia wartości rynkowej. Rozstrzygnięcie ma znaczenie praktyczne dla podatników eksploatujących niestandardowe budowle, dla których brak jest rynkowych transakcji porównawczych i wskazuje, że sam fakt zastosowania wyceny odtworzeniowej nie stanowi podstawy do kwestionowania opinii biegłego.