Czy inwestor może być zobowiązany do zapłaty podatku od nieruchomości za budynek, którego nie odebrał, nie użytkuje i który jego zdaniem wciąż był w trakcie budowy?
Zdaniem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (WSA) w Poznaniu jest to możliwe. Z wyroku z dnia 8 kwietnia 2026 r., sygn. I SA/Po 377/26, wynika, że kluczem do zrozumienia tej sytuacji jest dokument, który większość inwestorów traktuje jako formalność. Jeżeli kierownik budowy wpisał do dziennika budowy, że roboty zostały zakończone, a wpis potwierdził inspektor nadzoru budowlanego, fiskus uzna budowę za zakończoną, niezależnie od tego, co dzieje się na placu budowy i jakie dokumenty inwestor posiada w swojej dokumentacji.
Jednocześnie należy zaznaczyć, że pisemne uzasadnienie omawianego wyroku nie jest jeszcze dostępne. W konsekwencji poniższe opracowanie opiera się na ustnym uzasadnieniu wyroku oraz materiale przygotowanym przez J.W. Konsulting, który podsumowuje przebieg sprawy, stanowiska organów oraz motywy ustnego rozstrzygnięcia WSA w Poznaniu.
Tło sporu
Spółka zawarła w lipcu 2022 r. umowę z wykonawcą dotyczącą rozbudowy hali produkcyjnej. Inwestycja przebiegała z opóźnieniami, wykonawca nie zrealizował części prac objętych kontraktem, a ujawnione usterki były sukcesywnie usuwane przez kolejne podmioty aż do początku 2025 r. Końcowy protokół odbioru, stwierdzający finalne zakończenie wszystkich robót i usunięcie wad, spółka podpisała dopiero 1 marca 2025 r. Kluczowym zdarzeniem okazał się wpis do dziennika budowy z grudnia 2023 r. Kierownik budowy odnotował w tym dokumencie zakończenie robót i uporządkowanie placu budowy. Na tej podstawie wykonawca bez wiedzy i zgody spółki zawiadomił nadzór budowlany o zakończeniu budowy i uzyskał zaświadczenie o braku sprzeciwu co do użytkowania obiektu. Spółka była przekonana, że żadna z przesłanek powstania obowiązku podatkowego przewidzianych w art. 6 ust. 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych nie została spełniona przed 2025 r. Argumentowała, że budowa nie była faktycznie zakończona (trwały prace, usuwano usterki), a obiekt nie był użytkowany zgodnie z jego przeznaczeniem. W konsekwencji twierdziła, że obowiązek podatkowy w podatku od nieruchomości powstanie dopiero z dniem 1 stycznia 2026 r. Spór sprowadzał się zatem do jednego pytania: co decyduje o „zakończeniu budowy” w rozumieniu prawa podatkowego?
Burmistrz Gminy Kostrzyn w interpretacji indywidualnej z dnia 4 grudnia 2025 r. uznał stanowisko spółki za nieprawidłowe i wskazał, że obowiązek podatkowy powstał już z dniem 1 stycznia 2024 r. Organ oparł swoje rozstrzygnięcie na wyroku NSA z 26 lutego 2025 r., sygn. akt III FSK 1187/23, w którym sąd wskazał, że o zakończeniu budowy w sensie techniczno-budowlanym można mówić wówczas, gdy obiekt odpowiada warunkom wymaganym przez prawo budowlane przy zawiadomieniu organu nadzoru o zakończeniu budowy, tzn. jest w takim stanie, który umożliwia przeprowadzenie odbioru i przekazanie go do normalnej eksploatacji. W przypadku wątpliwości NSA rekomendował sięgnięcie do wpisów dziennika budowy.
Organ podatkowy zastosował ten schemat bezpośrednio do stanu faktycznego przedstawionego przez spółkę. Skoro w dzienniku budowy znajdował się wpis z 20 grudnia 2023 r., potwierdzony przez inspektora nadzoru budowlanego, stwierdzający zakończenie robót, to właśnie ta data przesądziła o spełnieniu pierwszej z przesłanek z art. 6 ust. 2 ustawy. Tym samym dalsze rozważania na temat drugiej przesłanki, tj. użytkowania przed zakończeniem budowy, stały się bezprzedmiotowe. Organ odrzucił argumentację spółki dotyczącą usuwania usterek jako procesu wpływającego na moment zakończenia budowy. Wskazał, że wady i usterki mogą być wykrywane i usuwane już po zakończeniu budowy, a ich usuwanie samo w sobie nie świadczy o tym, że budowa wciąż trwa. Zwrócił też uwagę, że zakończenie budowy nie jest tożsame z oddaniem obiektu do użytkowania, to dwa odrębne zdarzenia w procesie inwestycyjnym.
WSA w Poznaniu oddalił skargę spółki i w pełni podzielił stanowisko organu podatkowego.
W uzasadnieniu ustnym tego wyroku sąd zaakcentował kilka istotnych kwestii. Kluczowe znaczenie dla oceny momentu zakończenia budowy ma treść dziennika budowy. Wpis z 20 grudnia 2023 r., potwierdzony przez inspektora nadzoru, w sposób jednoznaczny przesądza, że budowa została zakończona w 2023 r., co skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego z dniem 1 stycznia 2024 r. Po drugie, sąd podkreślił specyfikę postępowania interpretacyjnego. Na etapie wydawania interpretacji organ podatkowy jest związany stanem faktycznym przedstawionym przez wnioskodawcę i nie prowadzi postępowania dowodowego. Spółka sama wskazała w opisie stanu faktycznego, że dziennik budowy zawierał stosowny wpis o zakończeniu budowy i to ten element okazał się decydujący. Ewentualne twierdzenia o faktycznym przebiegu prac, odmiennym od wynikającego z dokumentacji, mogą być podnoszone wyłącznie w postępowaniu wymiarowym, nie zaś interpretacyjnym. Sąd nie zanegował przy tym możliwości prowadzenia dalszych prac po formalnym zakończeniu budowy, jednak zaakcentował, że kontynuowanie robót w celu usuwania usterek nie cofa momentu zakończenia budowy jako zdarzenia podatkowego.
Znaczenie wyroku
Dziennik budowy należy traktować jako dokument o wymiarze nie tylko technicznym, lecz również podatkowym.
Wpis kierownika budowy o zakończeniu robót, nawet jeśli zostanie sporządzony przed faktycznym odbiorem inwestycji przez inwestora, może przesądzać o momencie powstania obowiązku podatkowego. Inwestor, który udzielił pełnomocnictwa wykonawcy do czynności urzędowych, musi liczyć się z tym, że wykonawca może dokonać czynności prawnych i złożyć zawiadomienia, których konsekwencje podatkowe dotkną bezpośrednio właściciela nieruchomości. Wyrok potwierdza, że formalny protokół odbioru końcowego nie decyduje sam w sobie o momencie zakończenia budowy w rozumieniu przepisów podatkowych. Podatnik nie może zatem celowo opóźniać podpisania protokołu w oczekiwaniu na odsunięcie w czasie obowiązku podatkowego, jeżeli obiekt faktycznie i formalnie spełnia już kryteria zakończenia budowy.
Rafał Wienconek
Senior Manager
