Poselski projekt nowelizacji ustawy o podatkach i opłatach lokalnych (druk nr 2848) zakłada odejście od opodatkowania mieszkań według metrażu i wprowadzenie podatku od nieruchomości liczonego od ich wartości. Po autopoprawce, dnia 27 lipca 2026 r. projekt skierowano do pierwszego czytania na posiedzeniu Sejmu.
Istota zmian
Zmiany obejmują budynki mieszkalne jednorodzinne, lokale mieszkalne oraz budynki mieszkalne wielorodzinne.
Podstawą opodatkowania miałaby być ich wartość, ustalana w sposób schematyczny jako iloczyn powierzchni użytkowej oraz średniej ceny transakcyjnej 1 m² w danej gminie, publikowanej w Portalu Danych o Obrocie Mieszkaniami (Portal DOM) według stanu na 30 września roku poprzedzającego. Jeżeli takich danych nie ma, stosowany byłby wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 m² powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych, ogłaszany przez wojewodę i obowiązujący na 31 grudnia roku poprzedzającego.
Dane z Portalu DOM mogłyby być stosowane dopiero do podatku należnego za 2028 r. W pierwszym okresie podstawą byłby więc wskaźnik wojewody. W praktyce oznacza to, że nie jest to podatek katastralny w klasycznym rozumieniu: nie przewiduje się indywidualnej wyceny nieruchomości, a sami projektodawcy określają przyjęte rozwiązanie jako przejściowe, docelowo zastępowane wartością katastralną po wdrożeniu powszechnej taksacji.
Kluczowe znaczenie ma liczba nieruchomości posiadanych przez podatnika. Uwzględnia się wszystkie budynki i lokale mieszkalne na terytorium Polski, których podatnik jest właścicielem lub współwłaścicielem, a ich kolejność ustala się według dnia nabycia. Jeżeli podatnik nabywa tego samego dnia więcej niż jedną nieruchomość, jako pierwszą traktuje się tę o najniższej wartości. Rada gminy mogłaby z kolei korygować podstawę opodatkowania współczynnikami od 0,2 do 2, uwzględniając m.in. rok budowy, lokalizację, powierzchnię działki i budynku, a po autopoprawce także „pożądany” sposób użytkowania nieruchomości, np. wysoką efektywność energetyczną. Lokale zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej pozostałyby opodatkowane kwotowo (w 2026 r. maksymalnie 35,53 zł/m²).
Dla właścicieli jednej lub dwóch nieruchomości mieszkalnych zmiana ma być w praktyce neutralna. Trzecia i każda kolejna nieruchomość zostałaby natomiast objęta stawką rosnącą od 0,5% do 1,5% wartości rocznie. Stawka docelowa miałaby zostać osiągnięta już w szóstym roku stosowania przepisów (pierwotnie zakładano, że w jedenastym).
Tabela 1. Projekt w wersji pierwotnej i po autopoprawce
Element | Wersja z 20 marca 2026 r. | Po autopoprawce z 3 czerwca 2026 r. |
Zakres | domy jednorodzinne i lokale mieszkalne | dodatkowo budynki mieszkalne wielorodzinne |
1. i 2. nieruchomość | 0,02% wartości | 0,02% wartości |
3. i kolejna nieruchomość | 0,5% w 1. roku, +0,1 pkt proc. rocznie; 1,5% w 11. roku | 0,5% w 1. roku, +0,2 pkt proc. rocznie; 1,5% w 6. roku |
Ochrona 1. i 2. nieruchomości | przez 5 lat podatek nie wyższy niż według dotychczasowej stawki maksymalnej | bez limitu czasu: podatek nie wyższy niż ustalony według dotychczasowych przepisów |
Udziały we współwłasności | liczone wszystkie udziały | nie liczy się udziałów odziedziczonych oraz mniejszych niż 1/2 |
Najem na cele mieszkaniowe | brak rozstrzygnięcia | wprost wyłączony z pojęcia nieruchomości „związanych z działalnością gospodarczą” |
Stawka 0,02% niezależnie od liczby (budynki ze schronami, EP ≤ 70/65 kWh/m²·rok) | tak | usunięta; gmina może uwzględnić te cechy we współczynnikach |
Wejście w życie | 1 stycznia 2027 r. | 1 czerwca 2027 r. |
Źródło: druk nr 2848 wraz z autopoprawką z 3 czerwca 2026 r.
Czym projekt różni się od wcześniejszych propozycji?
Idea wyższego opodatkowania osób posiadających wiele mieszkań nie jest nowa. Dotychczas jednak – z jednym wyjątkiem – dominowały instrumenty transakcyjne, oparte na podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC), uruchamiane w momencie zakupu lub sprzedaży.
Tabela 2. Wcześniejsze propozycje a druk nr 2848
Propozycja | Inicjator, data | Kiedy płacony | Mechanizm | Status |
PCC 6% przy hurtowym zakupie | PiS / MRiT, 2023 | jednorazowo, przy zakupie | 6% PCC przy nabyciu 6. i kolejnego lokalu na jednej nieruchomości gruntowej; równolegle zwolnienie z PCC pierwszego mieszkania | uchwalone (ustawa z 26 maja 2023 r.) |
„Antyflipingowy” PCC | posłowie Lewicy, marzec 2024 | przy zakupie i odsprzedaży | 10% / 6% / 4% przy zbyciu w ciągu 1 / 2 / 3 lat; 3–5% przy 3.–5. zakupie w ciągu 5 lat | nieuchwalony |
Podatek antyspekulacyjny | Razem (A. Zandberg), 2025 | corocznie | 1% wartości przy 3–5 mieszkaniach, 2% przy 6–8, 3% od 9. | nie zebrał wymaganych podpisów |
Podatek od wartości (druk nr 2848) | KKP Lewicy, marzec 2026 | corocznie | 0,02% dla 1. i 2.; 0,5% → 1,5% dla 3. i kolejnych; zastępuje podatek od m² | przed I czytaniem |
Źródła: Bankier.pl (2023), Podatnik.info, Podatki.biz (2024), OnGeo.pl (2025), druk nr 2848.
Na tle wcześniejszych pomysłów rozważany projekt wyróżniają cztery cechy.
- Po pierwsze, ciężar przesuwa się z jednorazowej transakcji na samo posiadanie. Podatek płacony byłby co roku, niezależnie od tego, czy nieruchomość przynosi dochód i obejmowałby również mieszkania kupione wiele lat temu.
- Po drugie, próg jest niski: progresja zaczyna się już od trzeciej nieruchomości, a nie od szóstej.
- Po trzecie, nie występuje wiele progów opodatkowania – po przekroczeniu dwóch nieruchomości stawka jest jednakowa niezależnie od skali portfela.
- Po czwarte, jest to zmiana systemowa: nowa podstawa opodatkowania objęłaby wszystkie nieruchomości mieszkalne, także jedyne mieszkanie, choć w tym przypadku obciążenie byłoby ograniczone do poziomu dotychczasowego podatku.
Ile może kosztować ta zmiana?
Przyjęte założenia: mieszkanie o powierzchni 50 m² (zbliżonej do średniej przyjętej przez wnioskodawców), wskaźnik wojewody obowiązujący od 1 kwietnia do 30 września 2026 r. (12 149,38 zł/m² dla Warszawy i 7 828,57 zł/m² dla województwa mazowieckiego bez Warszawy) oraz – jako przybliżenie danych, które mogłyby pojawić się w Portalu DOM – średnia cena transakcyjna na rynku wtórnym w Warszawie według NBP za I kwartał 2026 r. (16 523 zł/m²). Wskaźnik obowiązujący na 31 grudnia 2026 r., który byłby właściwy dla pierwszego roku, może się od nich różnić. Stawki odpowiadają brzmieniu po autopoprawce, współczynnik gminy wynosi 1, o ile nie wskazano inaczej.
Tabela 3. Roczny podatek od mieszkania 50 m²
Wariant | Warszawa | Mazowsze (bez Warszawy) |
Obecnie – stawka maksymalna 1,25 zł/m² | 62,50 zł | 62,50 zł |
Obecnie – lokal zajęty na działalność (35,53 zł/m²) | 1 776,50 zł | 1 776,50 zł |
1. lub 2. nieruchomość – 0,02% (przed ochroną z art. 8) | 121,49 zł | 78,29 zł |
1. lub 2. nieruchomość – po ochronie z art. 8 | maks. 62,50 zł | maks. 62,50 zł |
3. nieruchomość – 1. rok, 0,5% (wskaźnik) | 3 037 zł | 1 957 zł |
3. nieruchomość – 6. rok, 1,5% (wskaźnik) | 9 112 zł | 5 871 zł |
3. nieruchomość – 6. rok, 1,5% (cena transakcyjna NBP) | 12 392 zł | b.d. |
jw., współczynnik gminy 2 | 24 784 zł | 11 743 zł (wskaźnik) |
Obliczenia własne na podstawie druku nr 2848, obwieszczenia Wojewody Mazowieckiego i danych NBP.
Skala zmiany jest wyraźna. W Warszawie podatek od trzeciego mieszkania w pierwszym roku byłby blisko 50-krotnie wyższy niż obecny podatek od lokalu mieszkalnego i o ok. 70% wyższy niż dzisiejsze opodatkowanie lokalu zajętego na działalność gospodarczą. Przy stawce docelowej i podstawie transakcyjnej podatek byłby blisko 200 razy wyższy niż obecnie. Ponieważ ustawa miałaby wejść w życie 1 czerwca 2027 r., za 2027 r. podatek od trzeciego mieszkania w Warszawie wyniósłby proporcjonalnie ok. 1 772 zł.
Z perspektywy inwestora istotniejsze od kwoty nominalnej jest jej odniesienie do przychodu z najmu. Według danych Otodom Analytics, cytowanych przez Bankier.pl, przeciętny czynsz ofertowy za mieszkanie 40–59 m² w Warszawie wynosił w styczniu 2026 r. 3 895 zł miesięcznie, czyli 46 740 zł rocznie.
Tabela 4. Trzecie mieszkanie 50 m² w Warszawie – ścieżka obciążenia
Rok stosowania | Stawka | Podstawa | Podatek roczny | Udział w czynszu rocznym |
1. | 0,5% | wskaźnik wojewody | 3 037 zł | 6,5% |
2. | 0,7% | cena transakcyjna | 5 783 zł | 12,4% |
3. | 0,9% | cena transakcyjna | 7 435 zł | 15,9% |
4. | 1,1% | cena transakcyjna | 9 088 zł | 19,4% |
5. | 1,3% | cena transakcyjna | 10 740 zł | 23,0% |
6. i kolejne | 1,5% | cena transakcyjna | 12 392 zł | 26,5% |
Razem w latach 1–6 |
|
| 48 476 zł |
|
Założenia: brak zmian cen i czynszów, współczynnik gminy 1. Obliczenia własne.
W praktyce oznacza to, że przy stawce docelowej podatek od nieruchomości pochłaniałby ponad jedną czwartą przychodu z najmu. Wraz z ryczałtem od przychodów z najmu (8,5%, czyli ok. 3 973 zł) łączne obciążenie podatkowe sięgnęłoby 35% przychodu – jeszcze przed kosztami utrzymania, remontów i finansowania. Stopa zwrotu brutto (czynsz do wartości) spadłaby z 5,66% do 4,16%, czyli o 150 punktów bazowych. Poza Warszawą efekt nominalny jest niższy, ale relatywnie nadal znaczący. W Katowicach, przy średniej cenie transakcyjnej 8 069 zł/m² (NBP, I kw. 2026 r.) i czynszu ofertowym 2 376 zł miesięcznie, podatek przy stawce 1,5% wyniósłby ok. 6 052 zł, czyli 21% przychodu z najmu.
Tabela 5. Kto i ile zapłaci lub zyska? – przykładowe profile podatników
Profil | 1. rok (0,5%) | 6. rok (1,5%) | Komentarz |
Właściciel mieszkania i domu | bez zmian | bez zmian | ochrona z art. 8 – podatek nie wyższy niż dotychczasowy |
Spadkobierca: 2 własne mieszkania + udział 1/3 w odziedziczonym lokalu | bez zmian | bez zmian | udział odziedziczony i mniejszy niż 1/2 nie jest liczony |
Inwestor: 3 mieszkania 50 m² w Warszawie | ok. 3 160 zł | ok. 12 520 zł | podatek z 3. lokalu + dwa lokale po maks. 62,50 zł |
Inwestor: 5 mieszkań 50 m² w Warszawie | ok. 9 240 zł | ok. 37 300 zł | trzy lokale objęte stawką podwyższoną |
Fundusz PRS: 1 000 lokali po 45 m² w Warszawie | ok. 2,7 mln zł | ok. 11,2 mln zł | dziś – od ok. 56 tys. zł (stawka mieszkalna) do ok. 1,6 mln zł (stawka dla działalności), zależnie od kwalifikacji |
Deweloper: 200 niesprzedanych lokali po 55 m² w Warszawie | ok. 0,66 mln zł rocznie | zależy od czasu sprzedaży | tylko jeśli zapas zostanie uznany za „nabyte” lokale mieszkalne – kwestia sporna |
Gminy łącznie | +700 do +1 575 mln zł | odpowiednio więcej | szacunek wnioskodawców – 200–450 tys. nieruchomości to 3,2–7,2% wpływów z podatku od nieruchomości w 2024 r. (21,8 mld zł) |
Obliczenia własne; szacunek wpływów gmin – uzupełnienie uzasadnienia z 24 czerwca 2026 r. W 6. roku przyjęto podstawę transakcyjną.
Kto może stracić najwięcej?
Drobni inwestorzy z portfelem kilku mieszkań w dużych miastach
To oni są główni adresaci projektu. Wnioskodawcy, powołując się na raport ThinkCo, wskazują, że właściciele trzech i więcej mieszkań stanowią 7,9% wynajmujących, ale kontrolują ok. 33% lokali wynajmowanych na warunkach rynkowych, z czego 26% przypada na portfele liczące od 3 do 15 lokali. Ponieważ podstawą jest wartość, najwyższe kwoty zapłacą właściciele w Warszawie, Krakowie, Gdańsku czy Wrocławiu. Szczególnie wrażliwi będą inwestorzy finansujący zakupy kredytem, dla których spadek stopy zwrotu o 150 punktów bazowych może oznaczać ujemny przepływ pieniężny.
Inwestorzy instytucjonalni (PRS)
Po autopoprawce najem i dzierżawa lokali służących zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych nie byłyby traktowane jako związane z działalnością gospodarczą. Portfele najmu instytucjonalnego znalazłyby się więc wprost w zakresie stawek progresywnych, a skala ich portfeli sprawia, że niemal wszystkie lokale zostałyby objęte stawką podwyższoną. Otwarte pozostaje pytanie, jak traktować budynek mieszkalny wielorodzinny bez wyodrębnionych lokali. Przy literalnej wykładni mógłby on stanowić jeden przedmiot opodatkowania, co stworzyłoby silną zachętę do utrzymywania budynków jako całości i niewyodrębniania lokali.
Deweloperzy
Ich sytuacja wydaje się najmniej przewidywalna. Stawka podwyższona dotyczy nieruchomości „nabytych” przez podatnika, a lokale wybudowane przez dewelopera nie są nabywane. Polska Izba Nieruchomości Komercyjnych (PINK) zwraca ponadto uwagę, że definicja lokalu mieszkalnego, oparta na ustawie o własności lokali, odwołuje się do jego funkcji – zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Lokal niesprzedany lub pusty mógłby więc w ogóle nie spełniać definicji. To paradoks – mechanizm wymierzony w pustostany mógłby ich nie obejmować.
Najemcy
Chociaż zasadniczo nie są podatnikami, mogą ponieść koszty zmiany z uwagi na ryzyko przerzucenia podatku na czynsze.
Małżonkowie i współwłaściciele
Związek Powiatów Polskich zwraca uwagę, że projekt nie reguluje współwłasności łącznej, w tym wspólności majątkowej małżeńskiej. Jeżeli jeden z małżonków ma już dwie nieruchomości w majątku osobistym, wspólnie nabyte mieszkanie byłoby dla niego trzecią nieruchomością, a dla drugiego – pierwszą. Organ wydający jedną decyzję dla całej nieruchomości nie wiedziałby, którą stawkę zastosować.
Właściciele jednej lub dwóch nieruchomości są chronieni przez art. 8, ale nie w pełni. PINK wskazuje, że uchylenie dotychczasowej stawki dla budynków mieszkalnych bez zastąpienia jej inną dla części wspólnych i garaży w budynkach wielorodzinnych mogłoby skutkować opodatkowaniem tych powierzchni stawką dla „pozostałych” budynków
Co warto przeanalizować już teraz?
Niezależnie od losów projektu warto wykorzystać obecny etap prac do uporządkowania danych i przygotowania scenariuszy. Inwestorzy powinni przeliczyć rentowność portfela przy stawkach od 0,5% do 1,5% wartości oraz przy potencjalnym współczynniku gminy, a także ocenić, w jakim stopniu ewentualny koszt mógłby zostać przeniesiony na najemców.
W przypadku funduszy PRS i deweloperów kluczowe znaczenie będzie miała struktura posiadania – lokale wyodrębnione czy budynek jako całość – oraz harmonogram komercjalizacji i sprzedaży. Warto też śledzić uchwały rad gmin, które w nowym modelu miałyby realny wpływ na wysokość podatku. Wszelkie decyzje o restrukturyzacji majątku należy jednak podejmować dopiero po poznaniu ostatecznego brzmienia przepisów.
Projekt pozostaje na etapie prac legislacyjnych, a jego ostateczny kształt – o ile w ogóle zostanie uchwalony – może się istotnie różnić od obecnego. Już teraz widać jednak, że debata o opodatkowaniu mieszkań przesuwa się z pytania „czy” na pytanie „jak”, a każda kolejna propozycja będzie oceniana przez pryzmat tego, kto faktycznie poniesie jej koszt.
Joanna Prokurat
Partner
