Opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności podlegają opodatkowaniu VAT – wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 10 czerwca 2025 r., sygn. akt I FSK 556/22
W wyroku z dnia 10 czerwca 2025 r., sygn. akt I FSK 556/22 Naczelny Sąd Administracyjny (NSA) oddalił skargę kasacyjną gminy i potwierdził, że opłaty przekształceniowe pobierane z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności, dokonanego z mocy prawa z dniem 1 stycznia 2019 r., podlegają opodatkowaniu VAT jako odrębna dostawa towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT. Gmina argumentowała, że przekształcenie nie stanowi ponownej dostawy tego samego towaru, gdyż władztwo nad gruntem użytkownik wieczysty uzyskał już w chwili ustanowienia prawa użytkowania wieczystego, a pobierane opłaty mają charakter publicznoprawny, nie zaś wynagrodzenie za świadczenie wzajemne. NSA nie podzielił tego stanowiska, opierając się przede wszystkim na wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) z dnia 25 lutego 2021 r. w sprawie C-604/19 (Gmina W.), zgodnie z którym przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo pełnej własności w zamian za opłatę stanowi odrębną dostawę towarów w rozumieniu art. 14 ust. 2 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE, a gmina dokonując tej czynności działa w charakterze podatnika VAT, a nie organu władzy publicznej. Sąd podkreślił, że definicja z art. 14 ust. 2 lit. a) Dyrektywy ma charakter lex specialis i nie wymaga spełnienia przesłanki przeniesienia władztwa ekonomicznego nad towarem, wystarczające jest przeniesienie prawa własności z mocy prawa w zamian za odszkodowanie lub opłatę. Opodatkowaniu podlegają przy tym wyłącznie opłaty związane z przekształceniem praw użytkowania wieczystego ustanowionych po 30 kwietnia 2004 r.
Nasz komentarz:
Wyrok potwierdza ugruntowaną już po powołanym wyroku TSUE z 2021 r. w sprawie C-604/19 linię orzeczniczą, zgodnie z którą gminy zobowiązane są do rozliczania VAT od opłat przekształceniowych dotyczących użytkowania wieczystego ustanowionego po 1 maja 2004 r. Rozstrzygnięcie jest istotne dla jednostek samorządu terytorialnego, które nadal kwestionują obowiązek opodatkowania tych opłat. NSA jednoznacznie zamknął tę dyskusję, wskazując, że argumentacja odwołująca się do publicznoprawnego charakteru opłat lub braku „ponownej dostawy” jest bezskuteczna w świetle wykładni prawa unijnego.
Brak obowiązku korekty VAT od budynku użytkowanego przez 23 lata mimo formalnego uregulowania prawa własności gruntu – wyrok WSA w Warszawie z 29 maja 2026 r., sygn. akt III SA/Wa 559/26 (orzeczenie nieprawomocne)
W wyroku z dnia 29 maja 2026 r., sygn. akt III SA/Wa 559/26 ( orzeczenie nieprawomocne) Wojewódzki Sąd Administracyjny (WSA) w Warszawie uchylił interpretację Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (DKIS), który uznał, że spółka sprzedająca w 2025 r. nieruchomość ze zwolnieniem z VAT jest zobowiązana do dokonania 10-letniej korekty podatku naliczonego nie tylko od zakupionego w 2021 r. gruntu, ale również od budynku wybudowanego przez spółkę w 2002 r. i przez 23 lata wykorzystywanego do czynności opodatkowanych.
Sprawa dotyczyła spółki, która wybudowała budynek biurowy na dzierżawionej od miasta działce, oddała go do użytkowania w 2002 r. i przez kolejne 23 lata wykorzystywała do działalności opodatkowanej VAT polegającej, przed wszystkim na wynajmie powierzchni. Spółka odliczała VAT od nakładów inwestycyjnych oraz rozliczała VAT należny z tytułu najmu.
W 2021 r., w celu uregulowania sytuacji prawnej nieruchomości, spółka sprzedała miastu nakłady poniesione na budowę budynku, a następnie nabyła od miasta działkę wraz z posadowionym na niej budynkiem. Transakcje dotyczące budynku zostały rozliczone w drodze kompensaty, natomiast spółka zapłaciła miastu cenę za grunt wraz z VAT i odliczyła podatek naliczony.
Spółka dokonała korekty podatku naliczonego w odniesieniu do gruntu, ale uznała, że nie ma obowiązku korekty VAT w odniesieniu do budynku, ponieważ był on używany do działalności opodatkowanej przez ponad 10 lat.
DKIS uznał stanowisko spółki za nieprawidłowe. Zdaniem organu, skoro w 2021 r. spółka nabyła od miasta nieruchomość obejmującą zarówno grunt, jak i budynek, a następnie sprzedała ją ze zwolnieniem z VAT, powinna dokonać korekty podatku naliczonego również w odniesieniu do budynku, licząc 10-letni okres korekty od 2021 r.
WSA nie podzielił tego stanowiska, wskazując, że decydujące znaczenie ma nieprzerwane władztwo ekonomiczne spółki nad budynkiem od 2002 r. – 10-letni termin korekty z art. 91 ust. 2 u.p.t.u. liczy się od oddania nieruchomości do użytkowania, co nastąpiło w 2002 r., a czynności z 2021 r. miały wyłącznie charakter uregulowania prawa własności wymuszonego przepisami prawa cywilnego i nie odnowiły obowiązku korekty. Sąd potwierdził natomiast obowiązek korekty proporcjonalnej w odniesieniu do gruntu nabytego od miasta w 2021 r.
Nasz komentarz:
Wyrok ma istotne znaczenie dla podatników, którzy wybudowali budynki na cudzym gruncie, a następnie regulują stan prawny nieruchomości. WSA potwierdził, że ocena obowiązku korekty VAT powinna uwzględniać przede wszystkim ekonomiczny charakter transakcji i rzeczywiste władztwo nad nieruchomością, a nie formalne przeniesienie prawa własności. Wyrok jest nieprawomocny, jednak jego tezy wpisujące się w utrwalającą się linię orzeczniczą opartą na ekonomicznym podejściu do dostawy towarów mogą mieć istotny wpływ na praktykę rozliczeń VAT przy tego rodzaju transakcjach.
Podstawowe przeznaczenie gruntu w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego decyduje o zwolnieniu dostawy z VAT
W interpretacji indywidualnej z 20 maja 2026 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.426.2022.11.AWY, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej (DKIS) potwierdził, że dostawa niezabudowanych działek o podstawowym przeznaczeniu rolniczym lub leśnym może korzystać ze zwolnienia z VAT, nawet jeżeli Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) dopuszcza na nich określone pomocnicze elementy zagospodarowania.
Interpretacja została wydana po ponownym rozpatrzeniu sprawy, z uwzględnieniem wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach z 23 lutego 2023 r., sygn. I SA/Ke 548/22, oraz wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 29 stycznia 2026 r., sygn. I FSK 749/23. Sprawa dotyczyła niezabudowanych działek, które według MPZP znajdowały się na terenach oznaczonych symbolami R (teren rolniczy) oraz ZL (teren leśny). Jednocześnie plan przewidywał generalny zakaz zabudowy, z wyjątkiem określonych obiektów pomocniczych, takich jak szklarnie, tunele foliowe, urządzenia infrastruktury technicznej, drogi wewnętrzne, elementy małej architektury czy tymczasowe obiekty związane z gospodarką leśną.
Pierwotnie organ uznał, że możliwość realizacji takich elementów zagospodarowania może wpływać na kwalifikację działek jako terenów budowlanych. Po przegranej przed sądami administracyjnymi DKIS zmienił jednak stanowisko i uznał, że decydujące znaczenie ma podstawowe, dominujące przeznaczenie terenu wynikające z MPZP.
Organ potwierdził, że pomocnicze funkcje przewidziane w planie służą jedynie uzupełnieniu zasadniczego sposobu gospodarowania danym terenem i nie zmieniają jego podstawowego przeznaczenia. Skoro zatem działki są niezabudowane, nie wydano dla nich decyzji o warunkach zabudowy, a ich dominujące przeznaczenie to las i rolnicza przestrzeń produkcyjna, nie można uznać ich za tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.
W konsekwencji dostawa takich działek korzysta ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT jako dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
Nasz komentarz:
Interpretacja indywidulana potwierdza korzystne podejście do oceny statusu gruntów niezabudowanych na gruncie VAT. Dla zastosowania zwolnienia kluczowe jest podstawowe, dominujące przeznaczenie terenu w MPZP, a nie sama możliwość realizacji pomocniczych obiektów. Rozstrzygnięcie ma znaczenie praktyczne zwłaszcza przy sprzedaży gruntów rolnych, leśnych i zielonych, dla których plan dopuszcza ograniczoną infrastrukturę techniczną lub elementy służące funkcji podstawowej.
Hala produkcyjno-magazynowa nietrwale związana z gruntem może być amortyzowana według stawki 10%
W interpretacji indywidualnej z 28 maja 2026 r. (sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.187.2026.2.MAP) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej (DKIS) potwierdził, że hala produkcyjno-magazynowa nietrwale związana z gruntem może zostać zakwalifikowana jako odrębny środek trwały do grupy 8, podgrupy 80, rodzaju 806 Klasyfikacji Środków Trwałych i amortyzowana według stawki 10%. Jednocześnie organ uznał, że stopy fundamentowe oraz posadzka przemysłowa, jako elementy trwale związane z gruntem, mogą stanowić odrębny środek trwały amortyzowany według stawki 2,5%.
Sprawa dotyczyła podatniczki prowadzącej jednoosobową działalność gospodarczą, która realizowała inwestycję polegającą na budowie hali produkcyjno-magazynowej wraz z infrastrukturą towarzyszącą oraz zagospodarowaniem terenu. Obiekt miał być wykorzystywany jako miejsce produkcji i magazynowania oraz zaplecze socjalno-biurowe. Grunt, na którym realizowano inwestycję, stanowił współwłasność podatniczki i jej małżonka, który wyraził zgodę na realizację inwestycji oraz bezpłatne użytkowanie gruntu na potrzeby działalności gospodarczej.
We wniosku wskazano, że konstrukcja hali nie będzie trwale związana z gruntem. Stalowa konstrukcja nośna miała zostać przykręcona do stóp fundamentowych za pomocą złączy śrubowych, a płyty warstwowe, instalacje, okna, drzwi i bramy miały być montowane do konstrukcji w sposób umożliwiający demontaż. Podatniczka podkreśliła, że hala może zostać rozebrana bez utraty właściwości jej elementów, przeniesiona w inne miejsce albo odsprzedana. Odrębnie wskazano, że stopy fundamentowe oraz posadzka przemysłowa będą trwale związane z gruntem.
DKIS uznał stanowisko podatniczki za prawidłowe. Organ wskazał, że jeżeli hala produkcyjno-magazynowa oraz stopy fundamentowe wraz z posadzką przemysłową będą stanowiły dwa odrębne środki trwałe w rozumieniu ustawy o PIT, to podatniczka ma prawo amortyzować je odrębnie, z zastosowaniem stawek właściwych dla każdego z tych obiektów. W konsekwencji, dla hali produkcyjno-magazynowej zakwalifikowanej do grupy 8, podgrupy 80, rodzaju 806 KŚT właściwa będzie stawka amortyzacyjna 10%, natomiast dla stóp fundamentowych wraz z posadzką przemysłową, jako obiektu zakwalifikowanego do grupy 1, podgrupy 10 KŚT, właściwa będzie stawka 2,5%.
Organ zastrzegł jednocześnie, że interpretacja została wydana przy założeniu prawidłowej kwalifikacji obiektów do odpowiednich grup KŚT. Sama kwalifikacja statystyczna środka trwałego nie była przedmiotem oceny w interpretacji i pozostaje po stronie podatnika.
Nasz komentarz:
Interpretacja indywidualna ma praktyczne znaczenie dla przedsiębiorców inwestujących w hale stalowe lub modułowe, które mogą zostać zdemontowane i przeniesione. DKIS potwierdził, że w określonych przypadkach możliwe jest rozdzielenie inwestycji na dwa odrębne środki trwałe: halę nietrwale związaną z gruntem, amortyzowaną według stawki 10%, oraz elementy trwale związane z gruntem, takie jak stopy fundamentowe i posadzka, amortyzowane według stawki 2,5%. Kluczowe będzie jednak właściwe udokumentowanie cech technicznych obiektu oraz prawidłowa kwalifikacja KŚT.
Wniesienie działalności nieruchomościowej opartej na udziale we współwłasności kamienicy do fundacji rodzinnej może stanowić zbycie ZCP – wyrok WSA w Krakowie z dnia 23 lutego 2026 r., sygn. akt I SA/Kr 24/26 (orzeczenie nieprawomocne)
W wyroku z 23 lutego 2026 r. (sygn. akt I SA/Kr 24/26; orzeczenie nieprawomocne) Wojewódzki Sąd Administracyjny (WSA) w Krakowie uchylił interpretację Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (DKIS), który uznał, że wniesienie przez przedsiębiorcę do fundacji rodzinnej wyodrębnionej działalności nieruchomościowej obejmującej 46,875% udziałów we współwłasności kamienicy, prawa i obowiązki z umów najmu i dzierżawy, umowę o zarządzanie aktywami, umowy leasingu windy i klimatyzacji, dedykowany rachunek bankowy, dokumentację, należności i zobowiązania nie stanowi zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa (ZCP) w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, lecz zwykłą dostawę składnika majątkowego podlegającą opodatkowaniu. Organ argumentował, że sam udział w prawie własności nieruchomości nie umożliwia samodzielnej realizacji zadań gospodarczych, a przenoszony zespół składników ma charakter typowy dla transakcji nieruchomościowych. WSA nie podzielił tego stanowiska, wskazując, że decydujące znaczenie ma funkcjonalna zdolność przenoszonego zespołu składników do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej, a nie formalna struktura tytułu prawnego do nieruchomości. Sąd podkreślił, że skarżący aktualnie prowadzi działalność w oparciu o ten sam udział we współwłasności, co dowodzi jego przydatności do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych, zaś fundacja rodzinna będzie mogła kontynuować tę działalność bez angażowania dodatkowych składników czy podejmowania dodatkowych działań. WSA zwrócił również uwagę, że wyodrębnienie organizacyjne ZCP nie wymaga nadania mu formalnej postaci działu lub wydziału, a wyodrębnienie finansowe jest spełnione, gdy możliwe jest przyporządkowanie przychodów, kosztów, należności i zobowiązań do danej działalności – co w sprawie bezspornie zachodziło.
Nasz komentarz:
WSA zakwestionował restrykcyjne stanowisko DKIS, zgodnie z którym udział we współwłasności nieruchomości z definicji wyklucza możliwość uznania przenoszonego zespołu składników za ZCP. Wyrok jest nieprawomocny, jednak wpisuje się w kierunek orzeczniczy nakazujący oceniać ZCP przez pryzmat ekonomiczno-funkcjonalnej zdolności do samodzielnego prowadzenia działalności, a nie przez pryzmat formalnej struktury prawa własności.
