Zwrot wydatków poniesionych na budowę na cudzym gruncie jest przedmiotem licznych wątpliwości podatkowych. Jedną z nich dotyczącą VAT rozstrzygał NSA, który w wyroku z 29 lipca 2026 r., sygn. akt I FSK 1416/23 uznał, że zwrot nakładów na wybudowany na cudzym gruncie budynek jest wynagrodzeniem za świadczenie podlegające VAT.
Budynek wybudowany na dzierżawionym gruncie
Sprawa dotyczyła przedsiębiorcy, który na dzierżawionym od innej osoby gruncie poniósł nakłady na budowę budynku handlowo-usługowego. Następnie domagał się od właściciela nieruchomości zwrotu poniesionych wydatków. Ostatecznie otrzymał należność na podstawie prawomocnego wyroku sądu okręgowego.
Spór podatkowy sprowadzał się do odpowiedzi na pytanie, czy otrzymana kwota powinna być traktowana jako odszkodowanie lub rekompensata pozostająca poza zakresem VAT, czy też jako wynagrodzenie za czynność opodatkowaną. NSA przyjął drugie stanowisko.
Zwrot nakładów jako wynagrodzenie za usługę
Na gruncie VAT znaczenie ma ekonomiczny charakter rozliczenia, a nie sama nazwa przekazywanej kwoty. Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy o VAT świadczeniem usług jest co do zasady każde świadczenie na rzecz innego podmiotu, które nie stanowi dostawy towarów. W analizowanej sprawie NSA uznał, że dzierżawca, otrzymując zapłatę za poniesione nakłady, dokonuje na rzecz właściciela gruntu określonego świadczenia. Przeniesienie prawa do nakładów ma wymierną wartość ekonomiczną, a wypłacona kwota pozostaje w bezpośrednim związku z tym świadczeniem. W konsekwencji rozliczenie należy traktować jako odpłatne świadczenie usług podlegające VAT.
W świetle powyższego nie występuje odszkodowanie. Odszkodowanie służy przede wszystkim naprawieniu szkody i nie stanowi zapłaty za świadczenie wykonywane na rzecz podmiotu wypłacającego należność. W przypadku zwrotu nakładów właściciel gruntu otrzymuje natomiast określoną korzyść majątkową odpowiadającą poniesionym przez dzierżawcę nakładom.
Wyrok sądu nie zmienia charakteru rozliczenia
Ważnym elementem rozstrzygnięcia jest również to, że należność została wypłacona przedsiębiorcy dopiero w następstwie prawomocnego orzeczenia sądu. NSA uznał, że okoliczność ta nie powoduje, że należność staje się odszkodowaniem. Wyrok sądu jest w takim przypadku sposobem dochodzenia istniejącego roszczenia, ale nie zmienia jego gospodarczego charakteru. Jeżeli zatem źródłem zapłaty jest odpłatne świadczenie na rzecz właściciela nieruchomości, samo zasądzenie należności przez sąd nie powoduje wyłączenia jej z VAT.
Podsumowanie
Wyrok NSA ma praktyczne znaczenie dla podmiotów inwestujących w nieruchomości, których nie są właścicielami. W umowach najmu czy dzierżawy często przewiduje się zasady rozliczenia nakładów po zakończeniu stosunku prawnego. Dla VAT kluczowe jest jednak nie to, czy strony określą należność jako „zwrot nakładów”, „rekompensatę” czy „rozliczenie inwestycji”, lecz co faktycznie otrzymuje druga strona w zamian za zapłatę. Jeżeli płatności odpowiada konkretne świadczenie wykonywane przez podmiot, który poniósł nakłady, istnieje bezpośredni związek pomiędzy świadczeniem a wynagrodzeniem. Właśnie taki mechanizm NSA dostrzegł w sprawie I FSK 1416/23.
Rozważany wyrok potwierdza, że zwrot nakładów poniesionych przez dzierżawcę na budowę budynku na cudzym gruncie nie musi być neutralnym podatkowo zwrotem kosztów. W okolicznościach rozpoznawanej sprawy był wynagrodzeniem za odpłatne świadczenie usług, a tym samym podlegał VAT. Dla podatników najważniejszy jest więc rzeczywisty charakter rozliczenia. Samo nazwanie płatności zwrotem nakładów lub fakt, że została ona zasądzona przez sąd, nie przesądza o pozostawaniu jej poza zakresem VAT. Przy rozliczaniu inwestycji na cudzej nieruchomości należy każdorazowo ustalić, jakie świadczenie stoi za należną kwotą i czy pomiędzy tym świadczeniem a zapłatą istnieje bezpośredni związek.
Joanna Prokurat
Partner
