Podatek od nieruchomości 2025 – nowe definicje

Co się zmieniło w definicji budynku w świetle nowych przepisach o PON 2025?

Poprzednia definicja budynek – obiekt budowlany w rozumieniu przepisów prawa budowlanego, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach Nowa definicja budynek – obiekt wzniesiony w wyniku robót budowlanych, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość jego użytkowania zgodnie z przeznaczeniem, trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych, który posiada fundamenty i dach, z wyłączeniem obiektu, w którym są lub mogą być gromadzone materiały sypkie, materiały występujące w kawałkach albo materiały w postaci ciekłej lub gazowej, którego podstawowym parametrem technicznym wyznaczającym jego przeznaczenie jest pojemność.  Jak wynika z przytoczonej powyżej nowej definicji budynku, dla celów podatku od nieruchomości budynkiem jest obiekt spełniający łącznie cztery warunki:

• został wzniesiony w wyniku robót budowlanych (pojęcie zdefiniowane w przepisach o PON),
• trwale związany z gruntem (pojęcie zdefiniowane w przepisach o PON),
• wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych,
• posiada fundamenty i dach.

W ramach budynku opodatkowane są również instalacje zapewniające możliwość jego użytkowania zgodnie z przeznaczeniem. Nowa definicja budynku, podobnie jak poprzednia, opiera się na przesłance trwałego związania z gruntem, co jest zgodne z dotychczasową praktyką podatkową. Ustawodawca, chcąc ograniczyć potencjalne spory podatkowe, zdecydował się jednak na precyzyjne zdefiniowanie pojęcia „trwałego związania z gruntem” w ustawie. Jednocześnie, według nowych przepisów, budynkiem nie jest już obiekt, który służy lub może służyć do przechowywania materiałów sypkich, ciekłych, gazowych lub w kawałkach, jeśli jego funkcja jest określana głównie przez pojemność. W praktyce oznacza to, że takie obiekty, jak silosy, elewatory czy innego rodzaju zbiorniki przystosowane do magazynowania towarów, mogą stracić status budynku. W znowelizowanej ustawie zachowano dotychczasową zasadę, zgodnie z którą obiekt w pierwszej kolejności należy zakwalifikować jako budynek. Dopiero w sytuacji, gdy nie spełnia on kryteriów budynku, można rozważyć jego uznanie za budowlę. Kluczowe jest, że obiekt nie może być jednocześnie budynkiem i budowlą – każda z tych kategorii wzajemnie się wyklucza.

Jak brzmi nowa definicja budowli w świetle przepisów o PON 2025?

Poprzednia definicja budowla – obiekt budowlany w rozumieniu przepisów prawa budowlanego niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, a także urządzenie budowlane w rozumieniu przepisów prawa budowlanego związane z obiektem budowlanym, które zapewnia możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem Nowa definicja budowla:

• obiekt niebędący budynkiem, wymieniony w załączniku nr 4 do ustawy, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość jego użytkowania zgodnie z przeznaczeniem,
• elektrownia wiatrowa, elektrownia jądrowa i elektrownia fotowoltaiczna, biogazownia, biogazownia rolnicza, magazyn energii, kocioł, piec przemysłowy, kolej linową, wyciąg narciarski oraz skocznię, w części niebędącej budynkiem – wyłącznie w zakresie ich części budowlanych,
• urządzenie budowlane – przyłącze oraz urządzenie instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, oraz inne urządzenie techniczne, bezpośrednio związane z budynkiem lub obiektem, o którym mowa w lit. a), niezbędne do ich użytkowania zgodnie z przeznaczeniem,
• urządzenie techniczne inne niż wymienione w lit. a)–c) – wyłącznie w zakresie jego części budowlanych,
• fundamenty pod maszyny oraz pod urządzenia techniczne, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową

– wzniesione w wyniku robót budowlanych, także w przypadku, gdy stanowią część obiektu niewymienionego w ustawie. Już na pierwszy rzut oka widać, że definicja budowli znacznie się zmieniła. Nowa definicja składa się z pięciu podpunktów wymieniających kategorie budowli. Kluczową zmianą jest wprowadzenie katalogu obiektów będących budowlami w nowym załączniku nr 4 do ustawy. Załącznik jest podzielony na 28 pozycji, z których każda wymienia kilka kategorii obiektów. Znajduje się tam wiele obiektów, co do których dotychczas funkcjonowały różne podejścia odnośnie tego czy obiekty te w ogóle podlegają opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości. Drugą kategorią obiektów są części budowlane specjalistycznych obiektów (np. elektrowni wiatrowych czy elektrowni jądrowych) jakie zostały enumeratywnie wskazane w definicji budowli pod literą b). Trzecią kategorią są urządzenia budowlane: przyłącza oraz urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także inne urządzenie techniczne, bezpośrednio związane z budynkiem lub obiektem niebędącym budynkiem, wymieniony w załączniku nr 4 do ustawy, niezbędne do ich użytkowania zgodnie z przeznaczeniem Czwartą kategorią obiektów są części budowlane urządzeń technicznych innych niż wymienione powyżej. Piąta kategorią są fundamenty pod maszyny oraz urządzenia techniczne, odrębne pod względem technicznym od tych maszyn i urządzeń. Jak wynika z powyższego, definicja budowli została istotnie zmodyfikowana przez ustawodawcę w skutek czego doszło do poszerzenia zakresu przedmiotowego opodatkowania podatkiem od nieruchomości. Ustawodawca w niektórych kategoriach obiektów posłużył się pojęciami nieostrymi i pozostawił otwarty katalog obiektów jaki może zostać do niego zakwalifikowany (w szczególności poprzez użycie pojęcia „inne urządzenia techniczne”).

Budynek czy budowla – która klasyfikacja obiektu ma pierwszeństwo?

W przypadku obiektów, które mogłyby być klasyfikowane zarówno jako budynek, jak i budowla (w rozumieniu nowych przepisów) utrzymano zasadę pierwszeństwa kwalifikacji podatkowej obiektów jako budynków. Tym samym, jeśli dany obiekt może być uznany zarówno za budynek, jak i budowlę, priorytetem będzie zakwalifikowanie go jako budynku. W praktyce oznacza to, że podatnik powinien w pierwszej kolejności ustalić, czy obiekt spełnia definicję budynku i czy nie jest wykluczony z tej definicji na mocy ustawy. Dopiero jeśli okaże się, że obiekt nie jest budynkiem, podatnik powinien przeanalizować, czy można uznać go za budowlę.

Czy poza zmienionymi definicjami budynku i budowli przepisy o PON 2025 wprowadzają jeszcze inne nowe definicje ustawowe?

Obiekt budowlany Dla celów PON od 2025 r. obiekt budowlany oznacza budynek lub budowlę, z wyłączeniem wyrobisk górniczych, a także niewielkich obiektów stanowiących:

• obiekty kultu religijnego – w szczególności kapliczki, krzyże przydrożne i figury,
• obiekty architektury ogrodowej – w szczególności posągi i figurki ogrodowe, wodotryski, mostki, pergole, murowane grille i oczka wodne,
• obiekty użytkowe służące rekreacji codziennej i utrzymaniu porządku – w szczególności śmietniki, wiaty na wózki dziecięce i rowery oraz obiekty stanowiące wyposażenie placów zabaw dla dzieci.

Roboty budowlane Przez roboty budowlane należy rozumieć na potrzeby PON od 2025 r. prace polegające na budowie, odbudowie, rozbudowie, nadbudowie, przebudowie lub montażu, do których stosuje się przepisy ustawy Prawo budowlane. Ustawodawca przy tym zrezygnował z możliwości posłużenia się definicją robót budowlanych wynikającą z prawa budowlanego. Trwałe związanie obiektu z gruntem Dla celów PON od 2025 r. trwałe związanie obiektu z gruntem oznacza takie połączenie obiektu budowlanego z gruntem, które zapewnia mu stabilność i możliwość przeciwdziałania czynnikom zewnętrznym niezależnym od działania człowieka, mogącym go zniszczyć, spowodować przemieszczenie lub przesunięcie się na inne miejsce.