Sztuczna inteligencja, centra danych, przyszłość rynku biurowego oraz nowe kierunki przepływu kapitału – to jedne z najważniejszych tematów tegorocznych targów EXPO REAL w Monachium. W centrum dyskusji znalazły się również perspektywy Europy Środkowo-Wschodniej, w tym Polski, która mimo geopolitycznej niepewności nadal przyciąga uwagę inwestorów. Eksperci TPA Poland zwracają uwagę na zmieniające się uwarunkowania inwestycyjne, rosnące znaczenie jakości aktywów i nowe możliwości rynkowe.
Jak zauważa Wojciech Doliński, MRICS REV, Partner w TPA Poland, jednym z dominujących tematów tegorocznych rozmów były sztuczna inteligencja i centra danych. W sektorze nadal wyczuwalna jest atmosfera „gorączki złota”, jednak kluczowym wyzwaniem pozostaje dostępność energii i możliwość zapewnienia odpowiedniej mocy dla konkretnych lokalizacji. Problem ten dotyczy wszystkich rynków. Jednocześnie pojawia się pytanie o trwałość obecnego popytu w sytuacji, gdy duża część zapowiadanych projektów zostanie zrealizowana i zwiększy dostępną podaż.
Na znaczeniu ponownie zyskuje również sektor biurowy. Coraz częściej dyskutuje się o możliwym niedoborze wysokiej jakości powierzchni po 2028–2029 roku. Ograniczona liczba nowych inwestycji, zmiana przeznaczenia części istniejących budynków na hotele i mieszkania oraz stopniowy powrót pracowników do biur mogą wpłynąć na przyszłą równowagę podaży i popytu. Jednocześnie wpływ AI na zatrudnienie pozostaje niejednoznaczny. Podczas gdy część instytucji, jak reprezentant znanego niemieckiego funduszu, rozwija zespoły odpowiedzialne za wdrażanie nowych technologii, inne, jak instytucje finansujące, wskazują na ograniczanie funkcji back-office i dalsze wykorzystanie pracy zdalnej.
Istotnym wątkiem była także ocena ryzyka inwestycyjnego w Europie Środkowo-Wschodniej. W opinii zarządzających funduszami, przy stopach kapitalizacji w Polsce na poziomie 6–7%, dodatkowa premia za ryzyko geopolityczne wynosząca 50 punktów bazowych ma relatywnie mniejszy wpływ na wycenę niż na rynkach Europy Zachodniej, gdzie bazowe stopy kapitalizacji są niższe. Dla inwestorów oczekujących wyższych stóp zwrotu Polska może zatem nadal pozostawać atrakcyjnym kierunkiem.
Nowe możliwości mogą wynikać również ze zmian w przepływach kapitału. Potrzeby płynnościowe i umorzenia w części niemieckich funduszy mogą prowadzić do dalszej sprzedaży aktywów w regionie CEE, stwarzając okazje dla kupujących. Dla sprzedających oznacza to natomiast konieczność odpowiedniego przygotowania transakcji, realistycznej wyceny i wykorzystania aktualnych możliwości rynkowych.
Wśród nowych kierunków rozwoju coraz wyraźniej zaznaczają się także inwestycje związane z obronnością i infrastrukturą dual-use – obejmujące m.in. logistykę, produkcję, obiekty szkoleniowe, cyberbezpieczeństwo i centra danych. Polska ma potencjał, by stać się istotną lokalizacją dla tego typu przedsięwzięć, choć ich realizacja wymaga odpowiednich modeli finansowania i wyceny.
Wojciech Doliński zwraca również uwagę na kontrastujące nastroje towarzyszące tegorocznym targom. Podczas gdy w dyskusjach dotyczących Europy Zachodniej dominowały kwestie wojny, ryzyka politycznego i niepewności, w przestrzeni skupiającej polskie miasta i regiony wyraźnie odczuwalne były optymizm i przekonanie o dalszym wzroście rynku – pod pewnymi warunkami: „Polska nadal jest postrzegana jako jeden z kluczowych rynków wzrostu w CEE, szczególnie w obszarach logistyki, projektów mieszkaniowych oraz przebudowy istniejących funkcji starszych aktywów. Optymizm nadal jest obecny, ale rynek oczekuje przygotowanych projektów i transakcji.”
Te obserwacje znajdują odzwierciedlenie również w rosnącej aktywności inwestorów i deweloperów, na którą zwraca uwagę Wojciech Sztuba, Partner zarządzający w TPA Poland:
„Widzimy znaczne ożywienie po stronie deweloperów i inwestorów. Z jednej strony rośnie popyt na polskie nieruchomości, zwłaszcza w obszarze mieszkaniowym, centrów danych i logistyki, za którym, wszakże idą wysokie oczekiwania co do lokalizacji, jakości i szczególnych wymagań zależnych od typu aktywu. Z drugiej zaś strony warto odnotować, że polskie firmy coraz aktywniej ekspandują na rynki zachodnie z powodzeniem wykorzystując swoje doświadczenie, kapitał i relacje biznesowe. Porównując aktywność inwestycyjną podobnych pod wieloma względami rynków takich jak Polska i Czechy, widać coraz bardziej dojmujący brak polskich rozwiązań w zakresie funduszy typu REIT, dzięki którym rodzimy kapitał mógłby lokować cześć portfela współtworząc siłę lokalnego rynku nieruchomości, tak jak ma to miejsce w Czechach i praktycznie wszystkich rozwiniętych gospodarkach” – podsumowuje Wojciech Sztuba.
Rosnąca aktywność inwestycyjna oznacza jednocześnie coraz bardziej złożone wyzwania regulacyjne, podatkowe i operacyjne. Na znaczenie kompleksowego podejścia do planowania inwestycji, zarówno w Polsce, jak i za granicą, wskazuje Joanna Prokurat, Partner w TPA Poland: „Rynek nieruchomościowy nadal boryka się z różnymi wyzwaniami. W Polsce dotyczą one m. in. efektywności finansowej, ale także podatkowej, wymogów prawnych czy braku optymalnych regulacji. Jednocześnie jednak widać postępujące ożywienie, szczególnie w niektórych obszarach aktywów, jak chociażby logistyka czy data centres. Sukces inwestycji w Polsce zależny jest od wielu czynników, m. in. takich jak lokalizacja, klasa aktywa, czy też innych – niekoniecznie wprost dotyczących nieruchomości – np. takich jak dostęp do surowców naturalnych czy źródeł energii o określonych parametrach. Wielokrotnie wymaga współpracy ekspertów z różnych dziedzin. Przewagę mogą zyskiwać doradcy oferujący pełne portfolio usług czy też posiadający sieć współpracujących doradców, w tym z różnych jurysdykcji. O to pytają szczególnie polskie podmioty zainteresowane ekspansją na zagraniczne rynki, których przybywa. I to oczywiście cieszy”.
EXPO REAL 2026 pokazało, że rynek nieruchomości wchodzi w kolejny etap transformacji. Nowe technologie, zmieniające się potrzeby najemców i inwestorów oraz uwarunkowania geopolityczne będą wpływać na kierunki jego rozwoju. Polska ma szansę wykorzystać swoją silną pozycję w regionie, jednak o powodzeniu inwestycji coraz częściej decydować będą nie tylko dostępność kapitału i atrakcyjność aktywów, lecz także jakość przygotowania projektów, umiejętność oceny ryzyka i kompleksowe podejście do realizacji transakcji.
